Esiste nel comune di Biassono un ambito di trasformazione, denominato AT1 dal PGT vigente, che rappresenta una grande occasione di rilancio del territorio e dell’economia locale; esso promuove contestualmente anche un’opportunità di sviluppo e salvaguardia in termini ambientali.

Vediamo il perché.

L’ambito ha una superficie territoriale di circa 307.000 mq, una superficie considerevole in grado di accogliere un’alta quota di nuovi volumi edilizi; questi ultimi, però, non è detto che debbano necessariamente appartenere a nuove attività da insediare; potrebbero provenire anche da volumi esistenti, ma che sarebbe opportuno, sotto il profilo ambientale, delocalizzare.

In altre parole si prefigura la possibilità di innescare un meccanismo doppiamente virtuoso sotto il profilo economico e sotto il profilo ambientale; se il comparto potrà diventare area di atterraggio di crediti edificatori per attività economiche, anche da delocalizzare, sarà possibile ottenere soddisfazione economica e contestualmente il potenziamento del valore ecologico del territorio comunale.

Quest’ultimo vede la presenza di impianti industriali posizionati in aree che andrebbero riqualificate e valorizzate sotto il profilo paesaggistico e ambientale; lo sviluppo dell’ambito di trasformazione AT1 può essere l’occasione per delocalizzare tali attività e per massimizzare la valorizzazione economica e, al tempo stesso, ambientale, dell’intero territorio di riferimento. Individuare il comparto come area di nuovo atterraggio di crediti edilizi, maturati a fronte della riqualificazione di aree di pregio (per esempio prossime al Lambro e al Parco di Monza), potrebbe permettere all’amministrazione comunale di migliorare la qualità dell’assetto del sistema insediativo e di aumentare la quota di aree da restituire agli ambiti non urbanizzati, con funzioni ecologico-ambientali nello stesso tempo.

Questo comporterebbe l’applicazione di una sorta di meccanismo di compensazione territoriale estesa al territorio comunale, e non solo, nella quale si vedrebbe per il privato  migliorare le proprie possibilità di sviluppo economico e il “pubblico” aumentare le aree di valore ambientale e migliorare l’assetto insediativo complessivo del suo territorio.

Facendo riferimento, infatti, al concetto di “bilancio ecologico del suolo”, cosi come inserito nella LR 31/14, grande è la potenzialità di questa visione di sviluppo urbanistico, dove, a fronte di aree di nuova urbanizzazione, se ne liberano delle altre in zone particolarmente sensibili e interessanti sotto il profilo ecologico ambientale. In questa ottica, infatti, un saldo zero raggiunto ridando al territorio aree libere di pregio è di gran lunga preferibile al semplice impedimento di nuove impermeabilizzazioni.

Va sottolineato, altresì, che le aree di “decollo”, occupate da volumi da delocalizzare, devono generare un plusvalore, inteso in termini di valorizzazione fondiaria così da permettere:

• l’acquisizione della nuova aree su cui trasferire i volumi;
• di coprire i costi di costruzione del nuovo insediamento;
• di coprire gli eventuali costi di smaltimento e bonifica del vecchio sito;
• di coprire i costi della messa in produzione dei nuovi impianti.
• di coprire i costi di gestione della complessa procedura tecnico – amministrativa – giuridica economica e finanziaria necessaria a permettere una delocalizzazione.
• non per ultimo in ordine di importanza e di valore, di coprire i costi fiscali e notarili delle operazioni.

A seguito della rivalutazione potrà essere attivata la delocalizzazione della funzione “mal posizionata” e la rinaturalizzazione dell’area di partenza.

La delocalizzazione potrebbe inoltre essere declinata anche a scala sovracomunale e, se ben governata, potrebbe facilmente portare ad un bilancio ambientale per l’intero ambito provinciale a saldo positivo.

Si prefigura, cioè, l’opportunità di usare il trasferimento di crediti da ricollocazione come incentivo alla liberazione di aree, oggi occupate da impianti industriali inadeguatamente posizionati su aree sensibili sotto il profilo ambientale su tutto il territorio provinciale.

L’ambito AT1 ha grandi potenzialità, anche perché è interessato dal progetto infrastrutturale della SP6, peduncolo di collegamento tra l’autostrada Pedemontana e il territorio comunale. La realizzazione di tale asse viabilistico è di fondamentale importanza per lo sviluppo dell’area e del territorio comunale tutto; infatti, esso consentirà l’accesso al territorio biassonese direttamente dalla rete autostradale provinciale e nazionale e non più attraverso la minuta rete di viabilità comunale. In altre parole, con la realizzazione di questa infrastruttura, tutta Biassono vedrà alzarsi il suo livello di accessibilità e diventerà inevitabilmente un sito attrattore per funzioni non solo produttive (quali sono quelle già insediate sul nostro territorio comunale) ma anche terziarie e direzionali.

A metà strada tra Malpensa e Orio al Serio, Biassono e l’ambito AT1 rappresenteranno un’ottima localizzazione per tutte le funzioni legate al business internazionale.

Le finalità progettuali di sviluppo dell’area in oggetto, dunque, sono individuabili in prima battuta nel rafforzamento della struttura produttiva di Biassono e nella sua maggiore razionalizzazione, poi anche e soprattutto nello sviluppo di un sito ad alta attrattività per attività commerciali e direzionali. Esso potrà andare a caratterizzarsi come il comparto meglio infrastrutturato e meglio posizionato per l’accoglimento di nuove funzioni, non solo del comune, ma anche dell’area metropolitana milanese tutta.

Tenendo insieme quindi i due obiettivi di sviluppo economico e rivalutazione ambientale del territorio, appare evidente come l’operazione di trasformazione di questa area è una grande chance, poiché essa ha tutte le caratteristiche atte al raggiungimento degli obbiettivi di cui sopra.

Non molte aree in Brianza vantano tali caratteristiche, vantaggi e opportunità.

Dal punto di vista strettamente gestionale il suo sviluppo urbanistico ha bisogno che venga messo a sistema un meccanismo di perequazione/compensazione di livello sovracomunale, che punti alla riqualificazione di tutto il territorio provinciale, non solo  di quello comunale e che veda la possibilità di applicare il concetto di delocalizzazione anche ad aree eventualmente esterne al comune di Biassono.

Inoltre, la Brianza centrale è tra le zone più densamente urbanizzate e infrastrutturate della Lombardia e da tempo rappresenta un bacino attrattivo per aziende di svariati settori industriali. A fronte della crisi economica degli ultimi anni, tale settore ha visto entrare in affanno molte realtà produttive, mentre altre, ancora solide e in espansione, hanno bisogno di nuovi spazi, nuovi servizi e nuove sinergie da attivare. Attrarre nuove aziende, perché no anche dall’estero, potrebbe rappresentare il nodo centrale dello sviluppo di questi territori.

Dal punto di vista progettuale consideriamo che:

• le destinazioni d’uso ammesse dal PGT vigente sono quelle inerenti le attività economiche produttive; ammesse quelle commerciali e quelle proprie del terziario direzionale;
• il dimensionamento è definito in funzione dell’assetto infrastrutturale; con quello attuale è prevista la possibilità di edificare 40.000 mq di superficie coperta. Con la realizzazione della SP6, opera connessa all’autostrada pedemontana, in virtù del miglioramento dell’assetto viabilistico e di accessibilità al sito, il PGT ammette la possibilità di aumentare la superficie coperta fino a 90.000 mq.

Il progetto prevede quindi l’individuazione dei lotti fondiari per attività economiche; questi sono altresì inseriti in ampie fasce di verde e di aree per servizi. Infatti, al fine di garantire la continuità ecologica richiesta nelle istanze progettuali del PTCP della Provincia di Monza e Brianza, sono state inserite molte aree in cessione, soprattutto come verde di connessione con le aree a parco del comune di Lissone.

La superficie coperta proposta è inferiore a quella massima permessa dal PGT ed è di 74.000 mq.

Il 47% della superficie dell’ambito è interessato da aree in cessione e le aree verdi garantite (cedute o meno), da ricomprendere in termini ecologico funzionali entro la rete verde di ricomposizione paesaggistica del PTCP, ammontano al 18% del totale; fermo restando poi che parte degli standard aggiuntivi da garantire per le funzioni commerciali e terziarie andranno ad aggiungersi alla quota di aree verdi di connessione, questa percentuale è destinata a diventare decisamente più alta.

La trasformazione urbanistica vedrà quindi rispettata la necessità di garantire che la quota di consumo di suolo, a saldo dell’operazione, sia negativa rispetto alla quota di aree verdi non impermeabilizzate assicurate internamente ed esternamente al comparto.

Come dicevamo, inoltre, esso dovrà necessariamente essere attuato tramite un meccanismo perequativo; è infatti chiaro come si debba garantire l’equa distribuzione dei diritti edificatori tra tutti i proprietari, in maniera indistinta rispetto alla localizzazione delle superfici ma proporzionale ai millesimi di proprietà sul totale della superficie territoriale.

Per una migliore gestione dell’ambito è già stato costituito da tempo un consorzio tra i proprietari denominato Blasionum West Promotion (BWP).

Lo sviluppo del comparto è immaginato come un’operazione di continua ripartizione dei carichi e dei diritti edificatori. In tal modo sarà possibile prevedere un meccanismo in continuo equilibrio tra concessione di crediti edilizi e oneri urbanizzativi.

L’obiettivo è costruire un meccanismo di gestione che, a prescindere da cosa e quando verrà insediato, possa adattarsi alle richiese degli imprenditori che di volta in volta dovessero manifestare interessi concreti a realizzare progetti in loco.

In questo modo sarà più facile infatti anche accogliere quei volumi provenienti da eventuali delocalizzazioni di cui si diceva sopra.

Il PGT ha già previsto due fasi di attuazione, l’una prima e l’altra successiva alla realizzazione dell’opera connessa all’autostrada pedemontana; si rende così indispensabile costruire le regole che permettano la realizzazione di progetti prima e dopo la costruzione di tale infrastruttura e portare così a termine la costruzione dell’intero comparto per l’intera superficie coperta in progetto.

Lo strumento urbanistico ha assegnato all’ambito una quota più bassa di superficie coperta per la prima fase, cioè in assenza dell’infrastruttura viabilistica necessaria per assorbire il carico veicolare generato dalle nuove attività da insediare; nella seconda fase, ad infrastruttura realizzata, invece, viene data la possibilità di completare lo sviluppo edilizio del comparto con una quota di superficie coperta più alta.

Si prefigura quindi la necessità di creare un “Banca del credito edilizio” di comparto (tipo quelle comunali sulla perequazione urbana), attraverso la quale gestire le eventuali vendite di diritti edificatori. Per la realizzazione del comparto i proprietari vendono le loro quote di credito edificatorio, o parti di esso, alla suddetta banca, la quale le acquisisce e le distribuisce sul comparto in base alle necessità di sviluppo che di volta in volta dovessero presentarsi.

Questo sistema permetterà maggiore flessibilità nella realizzazione del comparto e garantirà una maggiore uguaglianza tra i proprietari, che vedranno riconosciute le loro quote di superficie edificabile, per ogni superficie realizzata, in proporzione alla percentuale millesimale posseduta sul totale. In tal modo, alla percentuale di realizzazione della superficie, ammessa per fase, corrisponderà anche la stessa percentuale di realizzazione di standard pubblici previsti, e tutti i proprietari parteciperanno proporzionalmente in base alle loro quote millesimali.

Inoltre l’accoglimento di volumi da delocalizzazione offrirà l’opportunità di veder accrescere da un lato la quota di superfici per servizi pubblici e dall’altro di superfici rinaturalizzate.

Per concludere, è importante sottolineare come l’operazione di delocalizzazione dei volumi risulti particolarmente efficace da un punto di vista ecologico; con essa infatti si vanno a liberare aree prossime a quelle naturali di pregio già esistenti e si va quindi immediatamente ad aumentare il valore di continuità ecologica territoriale a ulteriore potenziamento dell’intero sistema delle aree protette e ad alto valore naturale comunale, provinciale e regionale.

Possiamo aggiungere in ultimo che la previsione di realizzare il peduncolo autostradale sull’AT1 ha la “controindicazione” di rappresentare un elemento di frammentazione per il residuale territorio naturale dell’intorno del comparto e rende parzialmente vanificati gli sforzi di mantenimento della connessione ambientale nel suo progetto di sviluppo. Sotto questo profilo risulta ancora più auspicabile quindi che si inneschi il meccanismo di rinaturalizzazione delle aree di cui dicevamo.

Come sempre sottolineano i naturalisti, infatti, non è importante solamente mantenere quote di suolo libero, non impermeabilizzato e non urbanizzato, ma anche e soprattutto tenerle in continuità fisica con altro territorio naturale, affinché si possa produrre il massimo effetto di efficienza ecologica.

La regione ha emanato la legge regionale 24 maggio 2017, n. 16, entrata in vigore il 31 maggio 2017, in modifica alla disciplina contenuta nell’articolo 5 della L.R. 31/2014 sulla riduzione del consumo di suolo.

Ci pare importante sottolineare come con le modifiche apportate i comuni riacquistino la possibilità di intervento strategico nello sviluppo dei loro territori. La variazione normativa infatti, sembra essere intervenuta al fine di superare lo stallo pianificatorio che di fatto si stava verificando per le amministrazioni locali non essendo ancora stati adeguati il PTR e i PTCP di riferimento. 

La norma è stata modificata in modo tale da dare la possibilità ai comuni di approvare varianti generali o parziali del documento di piano e piani attuativi in variante al documento di piano se viene assicurato un bilancio ecologico almeno pari a zero, cioè non superiore allo zero.

Ciò equivale a dire che si è cercato di spingere maggiormente sul pedale della rigenerazione del suolo urbanizzato puntando alla sua rinaturalizzazione grazie ad interventi di travaso dei pesi insediativi.

Anche le tempistiche vengono in parte modificate e particolarmente rilevante è la possibilità di prorogare i documenti di piano già scaduti sino all’adeguamento dei piani sovraimposti seguendo la procedura delle varianti a bilancio ecologico non superiore allo zero di cui sopra.

La nuova legge prevede infatti che, nelle more dell’adeguamento del Piano Territoriale Regionale (PTR), dei Piani Territoriali di Coordinamento Provinciali (PTCP), del Piano Territoriale Metropolitano (PTM) e dei Piani di Governo del Territorio (PGT) alle previsioni della legge regionale sul consumo di suolo i comuni possano approvare unicamente:

• le varianti generali o parziali del documento di piano e i piani attuativi in variante al documento di piano, comunque “assicurando un bilancio ecologico del suolo non superiore a zero”;
• le varianti finalizzate all’attuazione degli accordi di programma a valenza regionale, all’ampliamento di attività economiche già esistenti nonché le varianti attraverso la procedura dello sportello unico per le attività produttive.

E’ possibile scaricare il testo della normativa al seguente link: Clicca qui

Con deliberazione 23 maggio 2017 n. 1523, il Consiglio Regionale inoltre ha adottato le integrazioni al PTR necessarie all’adeguamento dello stesso alla legge regionale sul consumo di suolo.

I documenti integrati sono reperibili al seguente link: Clicca qui

Con deliberazione di Consiglio Provinciale n.15 del 31 maggio 2017, pubblicata all’Albo della Provincia in data 7 giugno 2017, poi, la Provincia di Monza e Brianza ha adottato la variante alle Norme del Piano territoriale di coordinamento provinciale.

Il Ptcp adottato è depositato per 30 giorni, a far data dal 13 giugno 2017, presso la Segreteria Generale della Provincia, con sede a Monza in via Grigna 13.

E’ possibile scaricare il testo delle NTA al seguente link: Clicca qui

È possibile un nuovo approccio alla riqualificazione urbana?

La Regione Lombardia ha approvato la nuova legge regionale sulla difesa del suolo (link regione) Legge Regionale n. 4 del 15/03/2016 “Revisione della normativa regionale in materia di difesa del suolo, di prevenzione e mitigazione del rischio idrogeologico e di gestione dei corsi d’acqua”; con essa l’ente vuole esplicitamente limitare il livello del rischio idrogeologico.

A noi di Archetipo qui preme sottolineare come questa novità legislativa introduca le condizioni per un nuovo approccio alla progettazione e soprattutto alla riqualificazione del territorio lombardo. 

Le nuove disposizioni normative, e ci riferiamo oltre che a quella appena citata anche alla legge 31/14 sul consumo di suolo, aprono la strada per un nuovo approccio alla riqualificazione territoriale ed urbanistica; le due leggi infatti introducono, ognuna per sua parte, degli strumenti che insieme potrebbero far superare alcune delle barriere burocratiche tipiche del nostro sistema gestionale nelle pratiche urbanistiche.

Per capirne a fondo la potenzialità applicativa, di questo nuovo modo di approcciare al territorio,   basti pensare a tutti quei comuni della nostra Brianza che hanno pregevoli aree o ambiti oggi industriali prossimi ai fiumi o inseriti in contesti vincolati sotto l’aspetto urbanistico ed ambientale, magari dismessi o in fase di dismissione, che possono essere riqualificati a favore di un’urbanizzazione moderna, ecologica e SMART nelle zone dei comuni o in genere dell’intero  territorio provinciale più idonee all’edificazione. L’indotto economico generabile, da queste nuove  dinamiche di sviluppo che prevedono delocalizzazioni e contestuali rinaturalizzazioni, soprattutto su scala locale potrebbe essere tutt’altro che trascurabile.

Il concetto di “bilancio ecologico” da un lato e di “invarianza idraulica” dall’altro rappresentano infatti due vere e proprie novità nella pratica urbanistica sin qui utilizzata.

Il bilancio ecologico inteso come bilancio tra aree non necessariamente interne al comparto (e non necessariamente interne al comune, aggiungiamo con convinzione,  noi) permette di svincolare altre aree non necessariamente “verdi” per ridarle all’ambito del non urbanizzato.  Aree già urbanizzate ma degradate o site in ambiti protetti, di rilievo ambientale, ora potranno essere rimesse in gioco come aree da rinaturalizzare massimizzando invece l’opportunità alla trasformazione di quelle per essa più idonee.

Questo rivoluzionario approccio vuol dire pensare un territorio “in movimento” e non più statico e vuol dire superare definitivamente la tradizionale logica dello zooning. Si potrebbe addirittura prefigurare una sorta di economia urbana di rimessa in gioco delle aree già urbanizzate senza dover ricorrere a nuove occupazioni di suolo rurale e naturale.

Il vero elemento innovativo della legge 4/16 è individuabile nell’aver definito e introdotto, tra le altre cose, i concetti di invarianza idraulica, invarianza idrologica e drenaggio urbano sostenibile (art. 7). Il principio di invarianza idraulica e idrologica, che PGT e regolamenti comunali devono recepire, stabilisce che sia le portate che i volumi di deflusso meteorico scaricate dalle nuove aree urbanizzate nei ricettori naturali o artificiali di valle non siano maggiori di quelli preesistenti all’urbanizzazione.

I principi di invarianza idraulica e idrologica devono applicarsi a tutti gli interventi che comportano una riduzione della permeabilità del suolo rispetto alla sua condizione preesistente all’urbanizzazione. Il concetto di drenaggio urbano sostenibile, in ultimo, è definito quale sistema di gestione delle acque meteoriche urbane, costituito da un insieme di strategie, tecnologie e buone pratiche, volte a ridurre i fenomeni di allagamento urbano, a contenere gli apporti di acque meteoriche ai corpi idrici ricettori e a ridurre il degrado qualitativo delle acque.

In questo caso ci sembra fortemente innovativo il concetto che un progetto non debba più necessariamente e solamente rispettare una quantità minima di area permeabile, ma che possano essere studiati sistemi tecnologici tali da garantire appunto l’invarianza e che possa quindi essere prestata la giusta attenzione alla qualità del progetto proposto e non solo la mera rispondenza a parametri urbanistici quantitativi.

Il “consumo di suolo zero”, cioè, non può significare solamente non utilizzare nuovo suolo a fini edificatori. La qualità della progettazione deve essere il principale obiettivo in tutte le operazioni di trasformazione del territorio. La qualità del progetto va declinata in tutte le sue parti in termini urbanistici, impiantistici, paesaggistici e non solo architettonico/edilizi. Gli ultimi aggiornamenti normativi sembrano guidarci verso questa direzione, eppure le amministrazioni fanno fatica a recepire le novità e ad assumere nuovi parametri di valutazione ingessando a volte le iniziative più innovative che potrebbero dare avvio ad una nuova stagione urbanistica ed edilizia.

Occuparsi di impermeabilizzazione, e della sua minimizzazione e mitigazione, quindi, equivale ad affrontare la questione del consumo di territorio in chiave non solo quantitativa, bensì qualitativa. Le nostre parole chiave sono dunque de-impermeabilizzazione e rinaturalizzazione da un lato e attenta progettazione tecnologico-impiantistica dall’altro. Lo strumento che ormai da tempo segnaliamo, quale quello più efficace per il raggiungimento di questi obiettivi, è rappresentato dalla compensazione ambientale e territoriale. La nuova superficie da impermeabilizzare/edificare andrà compensata attraverso la rinaturalizzazione di aree urbane garantendo il raggiungimento del bilancio ecologico da un lato e, grazie allo spostamento dei crediti edilizi, la sostenibilità economica del processo trasformativo dall’altro.

Grazie allo spostamento dei crediti edilizi, infatti, è possibile concentrare le risorse economiche necessarie sia alla nuova edificazione/infrastrutturazione che alla riqualificazione ambientale del territorio nelle sue parti più sensibili e degradate.

Basti pensare al territorio di Biassono e immaginare di poter riqualificare i pregevoli ambiti, oggi industriali, prossimi al fiume o confinanti con il Parco di Monza a favore di una urbanizzazione moderna, ecologica e SMART nelle zone del comune più idonee all’edificazione per convincersi a priori della validità e delle potenzialità di questo nuovo modo di approcciare alla riqualificazione urbana.

La Regione Lombardia ha recentemente approvato la proposta di integrazione del proprio PTR (Piano Territoriale Regionale) alle ultime novità normative introdotte dalla legge regionale 31/2014 in merito alla riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato.

Tali integrazioni riguardano in modo particolare la determinazione delle soglie di consumo di suolo per provincia/area metropolitana e gli indirizzi per la rigenerazione urbana. Il tema, com’è chiaro, è strettamente connesso alla sorte che subiranno, in capo a due anni, tutti gli ambiti di trasformazione inseriti nei PGT e non ancora attuati.

Le tabelle che seguono mostrano le elaborazioni regionali in merito all’attuale livello di consumo di suolo della nostra regione. Dalla seconda appare evidente che la provincia con più alto indice di urbanizzazione è quella di Monza e Brianza e proprio qui sarà quindi, necessario lavorare di più sul tema della riqualificazione e rigenerazione urbana.

In questa sede ci interessa, inoltre, riflettere su quali strumenti innovativi sia possibile definire per valorizzare e riqualificare il suolo libero e/o degradato da un lato e quello urbanizzabile dall’altro. Uno dei concetti più nuovi ed importanti infatti introdotto dalla legge 31 è quello di “bilancio ecologico”.

All’art 2 comma 1 si legge “bilancio ecologico del  suolo: la differenza tra la superficie agricola che viene  trasformata per la prima volta dagli strumenti di governo del territorio e la superficie urbanizzata  e urbanizzabile che viene contestualmente ridestinata nel medesimo strumento urbanistico a superficie agricola. Se il bilancio ecologico del suolo è pari a zero, il consumo di suolo è pari a zero.”

Sempre allo stesso articolo si definisce la rigenerazione urbana quale “l’insieme coordinato  di  interventi urbanistico-edilizi e di iniziative sociali che includono, anche avvalendosi di misure di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’articolo 11 della LR 12/2005, la riqualificazione dell’ambiente costruito, la riorganizzazione dell’assetto urbano attraverso la realizzazione di attrezzature e infrastrutture, spazi verdi  e servizi, il recupero o il potenziamento di quelli esistenti, il risanamento del costruito mediante la previsione di infrastrutture ecologiche finalizzate all’incremento della biodiversità nell’ambiente urbano.”

Ora, leggendo la legge nel dettaglio val la pena sottolineare i seguenti passaggi:

• Il Piano Territoriale Regionale determina gli indici di misurazione del consumo di suolo, divide i territori delle province e della città metropolitana in ambiti omogenei e definisce criteri, indirizzi e linee tecniche da applicarsi negli strumenti di governo del territorio per contenere il consumo di suolo.
• Il PTCP recepisce criteri, indirizzi e linee tecniche introdotti dal PTR per contenere il consumo di suolo nel rispetto della soglia regionale di riduzione del consumo di suolo.
• Gli strumenti comunali di governo del territorio (PGT):

1. prevedono consumo di suolo esclusivamente nei casi in cui il documento di piano abbia dimostrato l’insostenibilità tecnica ed economica di riqualificare e rigenerare aree già edificate;
2. non possono disporre nuove previsioni comportanti ulteriore consumo del suolo fino a che non siano state del tutto attuate le previsioni di espansione e trasformazione vigenti alla data di entrata in vigore della legge.
3. il Documento di piano quantifica il grado di intervenuto consumo di suolo sulla base dei criteri e dei parametri stabiliti dal PTR e definisce la soglia comunale di consumo del suolo, quale somma delle previsioni contenute nel PGT e individua gli ambiti nei quali avviare processi di rigenerazione urbana;
4. il Piano delle regole individua e quantifica, attraverso la Carta del consumo di suolo, la superficie agricola, le aree dismesse, da bonificare, degradate, inutilizzate, sottoutilizzate, i lotti liberi, le superfici oggetto di progetti di recupero e o di rigenerazione urbana (art. 3).

• Misure per la rigenerazione urbana:

1. ai comuni che avviano azioni concrete per la rigenerazione urbana è attribuita priorità nella concessione di finanziamenti regionali (art. 4, comma 1).
2. il piano delle regole deve prevedere per gli ambiti di rigenerazione urbana in cui vengono previsti interventi di ristrutturazione urbanistica, la riduzione del contributo di costruzione (art. 4, comma 5);
3. i comuni possono identificare le opere edilizie incongrue presenti nel territorio agricolo e negli ambiti di valore paesaggistico per le quali prevedere interventi di demolizione e contestuale permeabilizzazione dei suoli cui consegue il riconoscimento di diritti edificatori utilizzabili in determinati ambiti del tessuto urbano consolidato (art. 4, comma 9).

A partire da questi elementi introdotti dalla normativa sarà necessario, anzi è già necessario immaginare una nuova urbanistica e una nuova edilizia non più basate sul concetto di sviluppo quanto su quello di rigenerazione e riqualificazione, di risparmio e di efficienza. Si aprono nuovi scenari progettuali e nuove occasioni per fare qualità, declinata in termini ecologico-ambientali come edilizi.

Il PTR nella sua proposta di integrazione ha quantificato, per esempio per la provincia di Monza e Brianza, la soglia di riduzione del consumo di suolo pari al 25,1 – 30% per le funzioni residenziali e pari al 20% per le funzioni produttive di beni e servizi. Ciò equivale a dire che in capo a pochissimi anni non sarà più possibile consumare nuovo suolo agricolo per soddisfare le necessità di nuova edificazione ma che sarà necessario riqualificare il patrimonio esistente e rinaturalizzare aree ad alta sensibilità ambientale.

Il primo concetto è abbastanza facile da intuire nelle sue implicazioni progettuali ed economiche ben diverso si può dire per il secondo. Cosa vuol dire infatti rinaturalizzare un’area degradata, compromessa, o semplicemente urbanizzata ma in contrasto con i caratteri e gli equilibri ecologici del sistema territoriale in cui è inserita? Cosa vuol dire dal punto di vista progettuale e cosa vuol dire dal punto di vista economico, soprattutto?

Appare evidente come debbano essere messi a punto nuovi strumenti normativi ed operativi per il raggiungimento di questi obiettivi. Forse gli strumenti perequativi/compensativi recentemente introdotti dalla pratica urbanistica possono risultare validi alleati.

Tra gli strumenti per la rigenerazione urbana il PTR ha introdotto la possibilità di definire un “Programma operativo della rigenerazione” che costituisce elemento di specificazione e integrazione del DdP e la cui approvazione può intervenire anche successivamente all’approvazione del DdP.

I POR hanno ad oggetto “la riqualificazione delle aree urbane da recuperare, devono essere costituiti da un insieme coordinato di interventi diretti alla riduzione di fenomeni di marginalizzazione e degrado sociale, nonché al miglioramento della qualità urbana e alla riqualificazione del tessuto sociale, alla riqualificazione ambientale mediante attivazione di servizi e interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione e rigenerazione urbana con particolare riferimento allo sviluppo dei servizi sociali ed educativi e alla promozione delle attività culturali, didattiche e sportive, senza ulteriore consumo di suolo”.

Ecco che nel prossimo futuro possiamo intravedere la definizione di programmi di questo tipo con strumenti operativi (meccanismi economici oltre che burocratici quindi) nuovi ed efficaci.