MUTUI CASA: TASSI AI MINIMI E PRESTITI IN CRESCITA

L’erogazione dei mutui in Italia sta lentamente ripartendo, e l’Abi certifica un incremento su base annua dell’erogazione mutui pari al 50%. Ad Aprile si è registrata una diminuzione dei tassi sui nuovi mutui, raggiungendo un minimo storico del 2,3% medio (dal 2,33% medio di marzo).

L’ammontare complessivo dei finanziamenti bancari per l’acquisto di case è cresciuto dell’1,1% su anno, come emerso dal rapporto mensile dell’ABI. Ciò fa ben sperare sul consolidamento della ripresa del mercato immobiliare, e di conseguenza a quello dei mutui casa.

Quanto all’andamento generale dei prestiti delle banche italiane, ad Aprile hanno raggiunto i 1.820 miliardi circa, in crescita dello 0,3% sui dodici mesi.

Merito di questo miglioramento è il Quantitative Easing introdotto in primavera dalla Bce, che è andato a garantire una liquidità consistente agli istituti bancari, avendo come effetto principale l’abbassamento dei tassi di interesse.

Le erogazioni possono riguardare mutui a tasso fisso, variabile e misto, ricordando che:

• Tasso fisso: con questa tipologia di mutuo il tasso viene stabilito all’inizio. È consigliabile scegliere quindi in un momento in cui i tassi di interesse sono piuttosto bassi, come sta avvenendo ora. In questo modo avremo la certezza di avere un mutuo alla nostra portata che non subirà aumenti nel corso degli anni. Il tasso fisso è leggermente più alto di quello variabile, ma ci garantisce di non mutare nel tempo.
• Tasso variabile: con questa tipologia di mutuo il tasso va a seguire il valore dato da un indice di riferimento, quindi varia nel tempo. Rispetto al tasso fisso offre una rata più bassa ma che, con l’innalzamento del relativo indice di riferimento, può aumentare. Nel caso di discesa dell’indice tuttavia, possiamo anche vedere diminuire il valore della nostra rata.

A queste due principali tipologie di mutui si affianca poi il mutuo a tasso misto, che prevede nel corso della durata del mutuo un passaggio dal piano variabile a quello fisso e viceversa.

LE AGEVOLAZIONI 

L’agenzia delle Entrate chiarisce il BONUS 50% per l’acquisto di immobili dalle imprese

L’agevolazione relativa all’IVA assume valore per gli acquisiti di case effettuati entro il 31 dicembre 2016, puntando a incentivare la ripresa del mercato immobiliare: essa si applica all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B, cedute da imprese che applicano l’IVA all’atto del trasferimento, quindi imprese costruttrici.

La detrazione, pari al 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo effettivamente pagato dal 1° Gennaio al 31 Dicembre 2016, va ripartita in 10 quote costanti, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove successivi. Inoltre, la circolare precisa che all’interno della agevolazione rientra anche la pertinenza, a condizione tuttavia che il suo acquisto sia contestuale a quello dell’unità abitativa e che in atto sia data evidenza del vincolo pertinenziale.

l’Agenzia delle Entrate ha ufficialmente chiarito mediante la circolare 20/E dello scorso 18 maggio che tale agevolazione vale non solo per gli edifici nuovi, ma anche per gli immobili ristrutturati. Si tratta di un bonus previsto nel comma 56, art. 1, della legge di Stabilità 2016 che fa riferimento alle abitazioni “cedute dalle imprese costruttrici”.  

Ecobonus condominio: la cessione del credito

Tra gli altri chiarimenti emessi dalle Entrate assumono poi importanza quelli relativi al tema della cessione del credito per la riqualificazione energetica in condominio: si tratta della misura secondo cui per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, è consentito ai contribuenti che ricadono nella “no tax area” di cedere la detrazione per le spese sostenute dal 1º Gennaio al 31 Dicembre 2016 nella forma di un corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Le Entrate chiariscono qui che il credito ceduto al fornitore, a titolo di pagamento di parte del corrispettivo, possiede le medesime caratteristiche della “teorica” detrazione ceduta e, pertanto, il fornitore può utilizzarlo in compensazione in dieci rate annuali a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui riceve il pagamento. La quota del credito che non è fruita nell’anno è utilizzabile negli anni successivi e non può essere chiesta a rimborso.

Nel caso di lavori che interessano demolizioni e ricostruzioni con lieve spostamento dell’edificio, si può applicare il bonus delle detrazioni fiscali del 50% sulle ristrutturazioni.

Spiega infatti, Il Sottosegretario dell’Economia On. Pier Paolo Baretta, che anche i sopracitati interventi grazie a delle normative meno rigide, possono rientrare tra quelli delle ristrutturazioni.

Il DL 69/2013, meglio conosciuto come decreto Del Fare, ha decretato come le demolizioni e ricostruzioni con cambio di sagoma debbano rispettare la volumetria preesistente. Come chiarito dal Sottosegretario,che ha specificato che la sagoma è strettamente legata all’area di sedime.

Facendo un excursus storico delle normativa, si nota come siano cambiate le direttive e si sia cercato di interpretare al meglio le nuove norme.

Il Dpr 380/2001 Testo unico dell’edilizia art. 3 comma d) recitava:

“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Successivamente, con il Dlgs 301/2002, è stato in seguito eliminato il riferimento al rispetto dell’area di sedime:

Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 3, comma 1, lettera d), le parole: “successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente” sono sostituite dalle seguenti: “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”;

In seguito però, con la circolare n.4174/2003 in merito a Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell’intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia, viene spiegato, come lo spostamento non deve stravolgere completamente l’intervento edilizio altrimenti sarebbe stato considerato come nuova costruzione.

Tra le spese detraibili potranno essere inserite anche quelle per l’acquisto dei mobili finalizzati all’arredo dell’immobile ristrutturato

Il Decreto Legge 04/06/2013 n. 63  per le misure energetiche dell’edilizia, oltre a prorogare la detrazione fiscale per le spese di ristrutturazione degli immobili, ha introdotto una novità, ovvero il Bonus Mobili: tra le spese detraibili potranno essere inserite anche quelle per l’acquisto dei mobili finalizzati all’arredo dell’immobile ristrutturato, fino ad un massimo complessivo di spesa di 10.000 euro.

Anche questa detrazione sarà ripartita in dieci quote annuali di pari importi, e che per usufruirne occorrerà che i mobili acquistati siano destinati ad arredare l’immobile oggetto della ristrutturazione.

Per godere dell’incentivo del 50% per i mobili, la ristrutturazione dovrà essere  avviata a partire del 26 giugno 2012, cioè dalla entrata in vigore del DL 83/2012 (aumento dal 36% al 50% le detrazione per le ristrutturazioni) fino alla data di scadenza del Bonus Mobili fissata al 31 dicembre 2013.

Per i privati proroga fino a fine 2013, per i condomini fino giugno 2014. Anche la detrazione del 50% per le ristrutturazioni è prorogata fino a fine 2013.

Il Consiglio dei Ministri con il decreto legge 04/06/2013 n. 63 per le misure energetiche nell’edilizia ha deciso che la detrazione fiscale per la riqualificazione energetica sale dal 55% al 65% e varrà fino alla fine del 2013 per i privati, e fino a giugno 2014 per i condomini. Questi ultimi però accederanno all’agevolazione soltanto se gli interventi riguardano “almeno il 25% della superficie dell’involucro”.Nello specifico i privati potranno godere dell’incentivo dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013. I condomini (per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali, di cui agli articoli 1117 e 1117bis del codice civili, o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio) avranno tempo fino al 30 giugno 2014.

Dall’analisi della bozza dello schema di decreto legge che introduce la proroga e la detrazione 65% emerge che la detrazione non include la spesa per impianti di produzione di energia termica (solare e termico e pompa di calore) in quanto per questi casi esiste già  il Conto Termico.

Restano confermati invece le seguenti tipologie di intervento:

• interventi di riqualificazione globale su edifici esistenti;
• interventi sugli involucri degli edifici (strutture opache e infissi;
• installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, con impianti dotati di caldaie a condensazione.

I tetti massimi rimangono i medesimi ovvero: 100.000 euro per riqualificazione energetica globale, 60.000 euro per interventi sull’involucro, 30.000 euro per le caldaie a condensazione; c’è da precisare però che con l’aumento dal 55% al 65% di detrazione vi è una diminuzione del costo complessivo dell’intervento.

Non cambiano gli edifici interessati (tutte le categorie catastali anche rurali e strumentali) e nemmeno i beneficiari dell’incentivo: persone fisiche, esercenti e altre professioni, i contribuenti che conseguono reddito di impresa, associazioni fra professionisti, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.