Il contenzioso tra l’immobiliare ed il Comune, nasce a causa, della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 comma 7 che recita “La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione. I comuni possono deliberare l’applicazione di una maggiorazione, nella misura massima del venti per cento del contributo di costruzione dovuto, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.”

Nella sopra citata norma, però non viene specificato esattamente quale sia la superficie che bisogna prendere in considerazione per il calcolo del costo di costruzione.

Ci viene in aiuto il Consiglio di Stato che, con sentenza del 20 dicembre 2013 n. 6160 e del 20 dicembre 2013 n. 6061, conferma che il costo di costruzione deve essere determinato tenendo conto solo della superficie “resa abitativa”. Ovvero non rientrano nei parametri calcolabili le superfici per “superficie per servizi e accessori” quali “cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze, androni, porticati liberi, logge e balconi”.

Questo comporta che, in caso di conteggio errato (anche le superfici per servizi e accessori sono state conteggiate) da parte dell’Amministrazione comunale, dei costi di costruzione, è possibile chiedere al T.A.R. (entro dieci anni) di quantificare esattamente il contributo dovuto e conseguentemente condanni il Comune a restituire all’interessato gli importi versati in eccedenza.

Si riporta, quale contributo informativo, integralmente l’articolato di legge in questione.

TITOLO IV – ATTIVITA’ EDILIZIE SPECIFICHE

CAPO I – RECUPERO AI FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

Art. 63. (Finalità e presupposti)

1. La Regione promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

1-bis. Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura

2. Negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (S.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005, è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto

3. Ai sensi di quanto disposto dagli articoli 36, comma 2 e 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori.

4. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della S.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso

5. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6.

6. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.

Art. 64. (Disciplina degli interventi)
(articolo così sostituito dalla legge reg. n. 20 del 2005)



1. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63, comma 6. Nei casi di deroga all’altezza massima, l’altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente.
(comma così sostituito dalla legge reg. n. 4 del 2012)

2. Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d). Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3.

3. Gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.

4. Non sono assoggettati al versamento di cui al precedente comma 3 gli interventi realizzati in immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di alloggi.

5. Le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio.

6. Il progetto di recupero ai fini abitativi dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

7. La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione. I comuni possono deliberare l’applicazione di una maggiorazione, nella misura massima del venti per cento del contributo di costruzione dovuto, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.

8. I progetti di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici e da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono soggetti all’esame dell’impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio di cui all’articolo 81, ove esistente, anche con applicazione del comma 5 del medesimo articolo, entro il termine perentorio di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico, decorso il quale il giudizio si intende reso in senso favorevole. 
(comma così modificato dal’art. 1 della legge reg. n. 5 del 2009)

9. La denuncia di inizio attività deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico di cui al precedente comma 8.

10. I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in applicazione della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero della disciplina di cui al presente capo, non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Art. 65. (Ambiti di esclusione)

1. Le disposizioni del presente capo non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del Consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti).

1-bis. Fermo restando quanto disposto dal comma 1, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del presente capo.

1-ter. Con il medesimo provvedimento di cui al comma 1-bis, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dall’articolo 64, comma 3.

1-quater. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT ai sensi dell’articolo 26, commi 2 e 3. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del presente capo.

1-quinquies. In sede di redazione del PGT, i volumi di sottotetto recuperati ai fini abitativi in applicazione della l.r. n. 15/1996, ovvero delle disposizioni del presente capo, sono computati ai sensi dell’articolo 10, comma 3, lettera b).


In commercio per risolvere questo problema, esistono vari materiali che forniscono soluzioni facili da montare tra le armature strutturali, assolvendo anche funzione portante. Gli elementi sono studiati per essere inseriti in qualunque tipologie di collegamento: cls armato-cls armato, cls armato-legno, cls armato-acciaio, acciaio-acciaio.

I vari sistemi permettono il trasferimento nel calcestruzzo strutturale di tutti i carichi, cioè di tutte le sollecitazioni, dal momento flettente al taglio, dalla compressione alla trazione e sono adatti per i tratti diritti e per gli angoli sia interni che esterni.

Tutti questi sistemi sono formati principalmente da un ferri piegati per il taglio, barre di trazione e reggispinta. Quest’ultimi possono essere realizzati in calcestruzzo con microfibre di acciaio al fine di ottenere una conducibilità termica molto bassa. Le barre in acciaio formate nella loro parte centrale con acciaio inossidabile si trovano da entrambi i lati del reggispinta per potersi unire con i ferri del solaio interno e del balcone a sbalzo.

“La coibentazione è una tecnica con cui isolare due sistemi aventi differenti condizioni ambientali, in modo che i due sistemi non si scambino calore o vibrazioni sonore tra di loro”.

La legislazione ha valutato l’importanza di questi aspetti, tanto che la normativa vigente detta particolari obblighi da rispettare per favorire il contenimento energetico, ridurre le emissioni di sostanze nocive in atmosfera (come la CO2) e limitare lo sfruttamento delle risorse naturali. (vedi Green Building)

Tipicamente la coibentazione è effettuata interponendo, tra le due parti, particolari materiali che non permettono lo scambio di calore, nel caso d’isolamento termico, o lo scambio di vibrazioni, nel caso di isolamento acustico. Tale tecnica è parte fondamentale per la costruzione di nuovi edifici che debbono rispettare severe norme, per garantire un risparmio energetico elevato, ma poiché i materiali sono facili da reperire e le fasi di posa in opera si sono semplificate, rendono la coibentazione una caratteristica fondamentale nella conservazione e riqualificazione del contesto urbano esistente.

Se le pareti della casa sono prive d’intercapedine, si deve applicare uno strato di materiale isolante termico sulla faccia interna delle pareti stesse, direttamente o su listelli di legno fissati con viti e tasselli. Si possono usare pannelli d’isolanti termici in forma semi rigida di lana di roccia o di lana di vetro, trattata con resine termoindurenti, rivestiti su una faccia da un foglio di carta bitumata, che costituisce una barriera al vapore. Nel caso invece ci sia la presenza d’intercapedine è possibile incrementare l’isolamento termico riempiendole con granuli di argilla espansa o schiuma di poliuretano.

Il cappotto esterno, utilizzato principalmente nelle nuove costruzioni, ricopre interamente le pareti dell’edificio costituite anche da materiali diversi, permette di correggere il fenomeno dei ponti termici e riduce gli effetti indotti nei paramenti murari dai cambiamenti repentini o notevoli di temperatura esterna. Esso riduce gli sbalzi termici ed evita la formazione di muffa e condensa, migliorando il comfort ambientale della casa e contribuendo notevolmente al risparmio energetico.

Per la posa del cappotto la prima cosa da fare è applicare il materiale sulla parte esterna della muratura attraverso malte, colle o tasselli ad espansione, in genere i pannelli che si andranno ad applicare e che sono di fatto il cappotto, possono essere di diversi tipi: o di polistirene espanso o di  lana minerale (lana di roccia o lana di vetro). Successivamente i pannelli vengono ricoperti da una rete in fibra di vetro che facilita l’aggrappaggio dell’intonaco di finitura a cui verrà in seguito applicata lo strato di finitura costituito da materiali di rivestimento o semplice tinteggiatura.

Oltretutto è buona cosa prestare attenzione ai materiale isolanti utilizzati, perché può succedere che si formi della condensa dovuto all’umidità. Per ovviare a questo problema può essere opportuno inserire una barriera al vapore.

Verde estensivo
Tra i due è quello più semplice, in quanto ha una capacità di carico ridotta e la sua vegetazione, essendo per di più solo erba, necessita di una profondità di appena 15 o 20 cm. Strutturalmente sopra il solaio verrà posato in opera un telo con funzione di divisorio e impermeabilizzazione, successivamente inseguito alla posa di una guaina anti radice verrà posata uno strato drenante costituito da plastiche prestampante e no più argilla espansa o pomice. Per finire verrà applicato uno tessuto filtrante sul quale verrà appoggiato il terriccio.

Verde intensivo
in questo caso solamente i tetti piani con un’elevata portanza ai carichi potranno formare un tetto giardino a verde intensivo, in quanto caratterizzato dalla presenza di piante ma anche campi da gioco tavolini, in modo da renderlo come un giardino a terra.
Strutturalmente cambia poco rispetto un tetto giardino a verde estensivo, gli spessori aumentano più del doppio e vengono aggiunti dei condotti per drenare meglio il giardino e velocizzare il deflusso delle acque.

Riassumiamo velocemente le principali metodologie di costruire con il legno:

Sistema costruttivo massiccio

La peculiarità di questa tecnologia, sta nel fatto che le costruzioni sono costituite da elementi massicci, in genere legno di Conifere, disposti orizzontalmente e assemblati tra di loro in modo da formare un elemento unico come la parete esterna del fabbricato e svolgere sia funzione portante che di irrigidimento.

Il collegamento degli elementi massicci agli spigoli dell’edificio può essere realizzato mediante intagli o connessioni di carpenteria.

Sistema costruttivo ad ossatura portante di legno 

In queste costruzioni, gli elementi portanti quali pilastri e travi longitudinali possono essere disposti a grande interasse tra loro in modo da inserire facciate e pareti divisorie. Alla struttura principale vanno aggiunti elementi portanti secondari al di sopra o in mezzo ad essa, che possono essere travi o puntoni o addirittura tavoloni o elementi piani di compensato in caso di luci ridotte.

In questa struttura si evince che le facciate e le pareti divisorie non assorbono alcuna forza verticale, i tamponamenti dunque possono essere ricavati da elementi come tavole di legno compensato, vetro o anche laterizio.

Sistema costruttivo a traliccio di legno 

Le caratteristiche principali di questo sistema sono:

• libertà nell’organizzazione architettonica: l’ossatura portante viene rivestita da entrambi i lati o rimane a vista da un lato solo;
• possibilità di edifici multipiano;
• connessione degli elementi senza elementi meccanici ma mediante incastri e sovrapposizioni;
• gli elementi portanti hanno sezioni di grande dimensione e di forma squadrata;
• tempi di realizzazione relativamente brevi;
• strutture relativamente facili da erigere.

In questa struttura gli incastri sono economicamente più vantaggiosi in quanto i collegamenti vengono sollecitati poco visto il poco interessa tra gli elementi.

Sistema costruttivo ad intelaiatura di legno

Sistema costruttivo a lastre dove gli elementi portanti non sono separati dagli elementi di irrigamento e tamponamento. L’intelaiatura è composta da montanti a poca distanza tra loro rivestiti con pannelli, in modo da costituire lastre di sezioni e materiali specifici, ancorati mediante l’ausilio di semplici chiodi o bulloni.                                                                In genere gli edifici realizzati con questa struttura vengono sviluppati piano per piano (platform frame), in pochi casi vengono realizzati elementi dalla grandezza per due piani.    I carichi che sollecitano i montanti sono generalmente quelli verticali provenienti dai solai e dalla copertura, mentre quelli disposti lungo le pareti esterne assorbono anche i carichi orizzontali delle pareti stesse. Il rivestimento dunque assorbe essenzialmente i carichi agenti nel pieno della lastra e viene sua volta stabilizzato dall’imbozzamento dagli stessi montanti.

Sistema costruttivo con pannelli X-LAM

I pannelli X-LAM sono un materiale da costruzione massiccio costituito da più starti. Grazie alle sue eccellenti proprietà meccaniche e fisico-costruttive questo materiale in legno planare presenta ottime caratteristiche termoisolanti ed è in grado di distribuire i carichi in più direzioni. Oltretutto i pannelli garantiscono un’eccellente insonorizzazione ed elevate proprietà ignifughe e assicura un sistema costruttivo rapido e asciutto.

I pannelli X-LAM sono pannelli di grandi dimensioni, formati da più strati di tavole sovrapposte e incollate le une sulle altre in modo che la fibratura di ogni singola tavola sia ruotata nel piano del pannello di 90° rispetto alle tavole, è doveroso precisare che i collanti utilizzati sono privi di sostanze di formaldeide ed assolutamente non nocive.

Mediamente il numero ideale di strati è di 5 ma si possono anche trovare pannelli costituiti da 3 oppure 7 strati. Le singole tavole che servono per realizzare uno strato, sono generalmente di spessore compreso tra i 15 e 30mm, anche la larghezza è variabile e può essere tra gli 80 e 240mm.

Una volta assemblate tutte le tavole, e successivamente tutti gli strati, si ottengono i pannelli XLAM, generalmente dimensionati con grandezze che possono raggiungere i 24m x 4,80m.

In genere però le dimensioni standard prevedono pannelli che hanno come lunghezza più corta l’altezza di un piano dell’edificio per ovvie ragioni di comodità progettuale e di trasporto.

Con il sistema costruttivo a pannelli X-LAM si possono realizzare edifici complessi con un numero significativo di piani (edifici fino a 9 piani).

Le case in legno permettono il massimo grado di libertà nella progettazione, liberandosi dai vincoli delle solite maglie modulari prestabilite; inoltre, esiste un guadagno di superficie abitativa fino al 15% rispetto alle costruzioni in muratura, grazie alle pareti dagli spessori contenuti ma altamente performanti.