MUTUI CASA: TASSI AI MINIMI E PRESTITI IN CRESCITA

L’erogazione dei mutui in Italia sta lentamente ripartendo, e l’Abi certifica un incremento su base annua dell’erogazione mutui pari al 50%. Ad Aprile si è registrata una diminuzione dei tassi sui nuovi mutui, raggiungendo un minimo storico del 2,3% medio (dal 2,33% medio di marzo).

L’ammontare complessivo dei finanziamenti bancari per l’acquisto di case è cresciuto dell’1,1% su anno, come emerso dal rapporto mensile dell’ABI. Ciò fa ben sperare sul consolidamento della ripresa del mercato immobiliare, e di conseguenza a quello dei mutui casa.

Quanto all’andamento generale dei prestiti delle banche italiane, ad Aprile hanno raggiunto i 1.820 miliardi circa, in crescita dello 0,3% sui dodici mesi.

Merito di questo miglioramento è il Quantitative Easing introdotto in primavera dalla Bce, che è andato a garantire una liquidità consistente agli istituti bancari, avendo come effetto principale l’abbassamento dei tassi di interesse.

Le erogazioni possono riguardare mutui a tasso fisso, variabile e misto, ricordando che:

• Tasso fisso: con questa tipologia di mutuo il tasso viene stabilito all’inizio. È consigliabile scegliere quindi in un momento in cui i tassi di interesse sono piuttosto bassi, come sta avvenendo ora. In questo modo avremo la certezza di avere un mutuo alla nostra portata che non subirà aumenti nel corso degli anni. Il tasso fisso è leggermente più alto di quello variabile, ma ci garantisce di non mutare nel tempo.
• Tasso variabile: con questa tipologia di mutuo il tasso va a seguire il valore dato da un indice di riferimento, quindi varia nel tempo. Rispetto al tasso fisso offre una rata più bassa ma che, con l’innalzamento del relativo indice di riferimento, può aumentare. Nel caso di discesa dell’indice tuttavia, possiamo anche vedere diminuire il valore della nostra rata.

A queste due principali tipologie di mutui si affianca poi il mutuo a tasso misto, che prevede nel corso della durata del mutuo un passaggio dal piano variabile a quello fisso e viceversa.

LE AGEVOLAZIONI 

L’agenzia delle Entrate chiarisce il BONUS 50% per l’acquisto di immobili dalle imprese

L’agevolazione relativa all’IVA assume valore per gli acquisiti di case effettuati entro il 31 dicembre 2016, puntando a incentivare la ripresa del mercato immobiliare: essa si applica all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B, cedute da imprese che applicano l’IVA all’atto del trasferimento, quindi imprese costruttrici.

La detrazione, pari al 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo effettivamente pagato dal 1° Gennaio al 31 Dicembre 2016, va ripartita in 10 quote costanti, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove successivi. Inoltre, la circolare precisa che all’interno della agevolazione rientra anche la pertinenza, a condizione tuttavia che il suo acquisto sia contestuale a quello dell’unità abitativa e che in atto sia data evidenza del vincolo pertinenziale.

l’Agenzia delle Entrate ha ufficialmente chiarito mediante la circolare 20/E dello scorso 18 maggio che tale agevolazione vale non solo per gli edifici nuovi, ma anche per gli immobili ristrutturati. Si tratta di un bonus previsto nel comma 56, art. 1, della legge di Stabilità 2016 che fa riferimento alle abitazioni “cedute dalle imprese costruttrici”.  

Ecobonus condominio: la cessione del credito

Tra gli altri chiarimenti emessi dalle Entrate assumono poi importanza quelli relativi al tema della cessione del credito per la riqualificazione energetica in condominio: si tratta della misura secondo cui per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, è consentito ai contribuenti che ricadono nella “no tax area” di cedere la detrazione per le spese sostenute dal 1º Gennaio al 31 Dicembre 2016 nella forma di un corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Le Entrate chiariscono qui che il credito ceduto al fornitore, a titolo di pagamento di parte del corrispettivo, possiede le medesime caratteristiche della “teorica” detrazione ceduta e, pertanto, il fornitore può utilizzarlo in compensazione in dieci rate annuali a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui riceve il pagamento. La quota del credito che non è fruita nell’anno è utilizzabile negli anni successivi e non può essere chiesta a rimborso.

Sulla Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2015 è stato pubblicato il decreto che contiene le modalità di attuazione per la deduzione Irpef sull’acquisto di case da destinare alla locazione a canone concordato.

Il decreto 8 settembre 2015 dei ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia dà attuazione all’articolo 21 dello “Sblocca Italia”. Quest’ultimo prevede uno sconto Irpef del 20% a favore di chi acquista dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un’abitazione da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione da destinare all’affitto a canone concordato per una durata minima di otto anni.

In calce al testo di legge proponiamo un esempio concreto di alloggio tratto della nostra iniziativa Garden House che potrebbe giovare di questa novità legislativa.

La Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014 ha pubblicato il D.L. n. 133 del 12 settembre 2014, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”. Tale decreto, meglio noto come “Sblocca Italia”, all’art. 21, introduce le nuove misure per l’incentivazione degli investimenti di abitazioni in locazione, e recita quanto segue:

1. Per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi e’ riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.

2. La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’unita’ immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.

3. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

Una riduzione del reddito pari al 20% del prezzo di acquisto (massimo 300.000,00€) spetta a chi acquista unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione o ristrutturazione, che sono cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie.

Possono beneficiare della detrazione, (con gli stessi limiti massimi) nei casi di costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso o su cui sono già riconosciuti diritti edificatori, anche ai seguenti interessati:

• persone fisiche non esercenti attività commerciale per prestazione di servizi;
• dipendenti da contratto di appalto

Anche chi acquista o realizza unità immobiliari da destinare alla locazione potrà usufruire della sopra citata detrazione.

4. La deduzione spetta a condizione che:

a) l’unita’ immobiliare acquistata o costruita su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e sempre ché tale periodo abbia carattere continuativo, il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;

b) l’unita’ immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

A/1 è Abitazione di tipo signorile
A/8 è Abitazioni in ville
A/9 è Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

c) l’unita’ immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;

L’unità immobiliare non deve essere classificata come: parte del territorio destinata ad uso agricolo, escluse quelle zone in cui, fermo restando il carattere agricolo delle stesse, il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C.

d) l’unita’ immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;

Le nuove unità immobiliare devono avere minimo una classe energetica B

e) il canone di locazione non sia superiore a quello definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ovvero a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero a quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;

“Le unità abitative realizzate o recuperate in attuazione delle disposizioni del comma 110, la cui superficie complessiva non può essere superiore a 100 metri quadrati, saranno vincolate alla locazione a canone speciale per la durata prevista della convenzione di cui al comma 112, e comunque per un periodo non inferiore a cinque anni con successivi rinnovi biennali. I rinnovi possono essere esclusi solo in presenza di gravi inadempienze da parte del conduttore ovvero qualora vengano meno i requisiti reddituali di cui al comma 113. La misura del canone annuo non deve eccedere il 5 per cento del valore convenzionale dell’alloggio locato.”

f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

5. La deduzione e’ ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non e’ cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

6. Le ulteriori modalità attuative del presente articolo sono definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze.

7. All’onere derivante dal presente articolo, pari a 10,1 milioni di euro per l’anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l’anno 2016,a 31,6 milioni di euro per l’anno 2017, a 47,7 milioni di euro per l’anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l’anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l’anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l’anno 2023, a 13,9 milioni di euro per l’anno 2024 e a 2,9 milioni di euro per l’anno 2025, si provvede, rispettivamente:

a) quanto a 10,1 milioni di euro per l’anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l’anno 2016, a 1,6 milioni di euro per l’anno 2017, a 27,7 milioni di euro per l’anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l’anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l’anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l’anno 2023, e a 13,9 milioni di euro per l’anno 2024 e a 2,9 milioni per l’anno 2025 mediante riduzione dell’autorizzazione di spesa di cui all’articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica;

b) quanto a 30 milioni di euro per l’anno anni 2017 e quanto a 20 milioni per l’anno 2018, mediante riduzione dell’autorizzazione di spesa di cui all’articolo 2, comma 3, del decreto-legge 28 dicembre 1998, n.451, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1999, n. 40, e successive modificazioni.”

Facciamo un esempio per meglio comprendere meglio quanto fino qui esposto e quanto si può risparmiare:

Prendiamo come riferimento un Bilocale della Garden House del costo di 175.000,00€ comprensivo di box singolo e cantina.

1. Beneficio fiscale 20%
   175.000,00€ x 20% = 35.000,00€ è 35.000,00€ / 8 (quote annuali di pari importo) = 4.375,00€
   4.375,00€ verranno dunque decurtati dal reddito del locatore per un periodo di 8 anni.
   Se ipotizziamo un’aliquota del 33% di tassazione, risulta che ogni anno si ottiene un risparmio fiscale di 1.443,75€
2. Recupero fiscale del costo di costruzione riferito al box
   11.440,00€ x 50% (nell’ipotesi di conferma del 50% attuale) = 5.720,00€ da dividere per 10 anni.
   Possiamo ottenere una risparmio fiscale di 572,00€
3. Reddito da locazione
   Calcoliamo ora un ipotetico ricavo dalla locazione dell’immobile in oggetto (ipotesi prudenziale a seguito delle dimensioni, qualità e ridotti consumi dell’immobile):
   550€/mese = 6.600,00€ annui è quindi le tasse al 21% con cedolare secca saranno di 1.386,00€/annuo
   Reddito di locazione al netto delle tasse è di 5.214,00€

RENDICONTO di REDDITIVITÀ ANNUA

Affitto al netto delle tassazioni =         5.214,00€
+ Beneficio fiscale del 20% (art.21) = 1.443,75€
+ Recupero costo di costruzione =         572,00€
– Spese condominiali di proprietà =      300,00€
– IMU (app.+ box) =                                   529,91€
– TASI 70% (app.+ box) =                           90,47€

TOTALE
RENDICONTO NETTO 6.309,37€/annui e REDDITIVITÀ NETTA 3,60%

Calcoliamo ora quanto ci costerebbe l’acquisto dell’alloggio con un mutuo ventennale per il 50% del costo

175.000,00€ x 50% = 87.500,00€

Mutuo: 87.500,00€ con rate da 442,00 €/mese ovvero 5.304,00€/annuo
Se al rendiconto annuo netto ottenuto dalla locazione (6.309,37€) sottraiamo il costo del mutuo annuo pari a 5.304,00€, si evince che la rendita da locazione non solo copre interamente l’onere del mutuo, ma permette un avanzo di 1.005,37€/annuo che è pari all’ 1,15% del capitale investito (87.500,00€).

È ragionevole pensare ad un ipotesi temporale per l’intera durata del muto: dopo vent’anni, avremo quindi un guadagno netto di euro 20.107,40€ (1.005,37 x 20 anni) che andrà a coprire parzialmente l’investimento iniziale di 87.500,00€.
In sostanza è lecito considerare che il costo complessivo a carico dell’investitore per comprare l’alloggio con il box al prezzo odierno di 175.000,00€, se non cambiano le condizioni fiscali ed al netto di inflazione, sarebbe:

87.500,00€ – 20.107,40€ = 67.392,60€

Vengono prorogati di un anno le detrazioni fiscali alle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche. Prende forma la TRISE che sostituirà l’IMU

Il Consiglio dei Ministri ha approvato la Legge di Stabilità 2014, nella quale vengono prorogati incentivi per le ristrutturazioni e acquisto di immobili, interventi antisismici per la messa in sicurezza degli edifici e la cancellazione di IMU e Tares.

Sinteticamente la legge tratta di:

Ecobonus 65%
Le agevolazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica sono prorogate fino al 2014 per le spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2013, invece per i medesimi interventi nel corso del 2015 si applica l’aliquota al 50%. Per le spese relative agli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali il provvedimento dispone la proroga della detrazione del 65% sulle spese sostenute sino al 30 giugno 2015, con l’agevolazione che scende al 50% per quelle sostenute dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016. Le spese a partire dal 1 gennaio 2016 ( dal 1 luglio 2007 per i lavori condominiali) tornerà applicabile la detrazione del 36%.

Bonus ristrutturazioni 50%
Le detrazioni fiscali del 50% per le ristrutturazioni sono prorogate fino alla fine del 2014. Le spese sostenute nel 2015 sono agevolate con una detrazione fiscale del 40%. Nel 2014 e nel 2015 il tetto di spesa agevolabile resta fermo a 96 mila euro. A partire dal 2016 il bonus torna invece all’aliquota ordinaria del 36% e il tetto di spesa scende a 48 mila euro.

Sicurezza antisismica
per quanto riguarda gli interventi di messa in sicurezza degli edifici nelle zone antisismiche, zona 1 e zona 2, continuano ad usufruire dell’agevolazione al 65% fino al 31 dicembre 2014; invece le spese dal 1 gennaio 2015 al 31 dicembre 2015 avranno un’aliquota al 50%.

TRISE, Tari, Tasi
Confermata la cancellazione della prima rata dell’Imu per le abitazioni principali e le loro pertinenze, per gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie, i terreni agricoli e i fabbricati rurali. Invece per gli immobili di lusso accatastati A1, A8 e A9 bisognerà pagare l’IMU anche nel caso in cui l’immobile venga utilizzato come prima casa.

Per gli immobili invenduti, posseduti dalle imprese di costruzioni la legge elimina la seconda rata, e l’esenzione partirà dal luglio 2013 senza però venir rimborsata la prima rata.
La Trise, la nuova imposta che sostituirà l’Imu sarà composta da due parti: la Tari e la Tasi.
La Tari (imposta rifiuti) sarà calcolata in base ai metri quadrati dell’immobile e dal numero di persone del nucleo familiare che vivono nell’immobile.
La Tasi, tributo calcolato sul valore catastale. Se la casa è affittata, l’inquilino dovrà pagare la tassa sui servizi indivisibili per una quota tra il 10 e il 30% dell’importo totale, a scelta dei Comuni. Per semplificare un inquilino dovrà pagare oltre che i rifiuti che produce (con la Tari) anche una quota della Tasi.

Acquisto o affitto d’immobili con elevate prestazioni energetiche

La Cassa Depositi e Prestiti stanzia 2 Miliardi di euro a garanzia di chi acquista un nuovo immobile stipulando un mutuo o di chi prende un immobile in locazione. Gli immobili dovranno però avere determinate caratteristiche dal punto di vista energetico premiando quelli con minori consumi. Gli immobili esistenti devono rientrare nelle seguente classi energetiche: Classe A, B, e C. Gli immobili di nuova costruzione per usufruire delle agevolazioni dovranno invece avere una classe energetica A o A+.

L’ente considera l’art. 2 del D.L. 2 marzo 2012 n. 16, coordinato con la legge di conversione 26 aprile 2012 n. 44, al comma 1, al Titolo 1

“semplificazioni in materia tributaria” così recita: “La fruizione di benefici di natura fiscale o l’accesso a regimi fiscali opzionali,subordinati all’obbligo di preventiva comunicazione ovvero ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti, non è preclusa, sempre che la violazione non sia stata constatata o non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore dell’inadempimento abbia avuto formale conoscenza, laddove il contribuente: a) abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; b) effettui la comunicazione ovvero esegua l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; c) versi contestualmente l’importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471,secondo le modalità stabilite dall’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e successive modificazioni, esclusa la compensazione ivi prevista“.

Stando cui sopra, se il contribuente, rientra nelle condizioni a), b) e c), non perde il diritto a fruire delle detrazioni fiscali. In particolare, occorre provvedere all’invio della documentazione all’ENEA entro il 30 settembre dell’anno successivo a quello in cui si è concluso il lavoro.

In seguito l’entrata in vigore delle suddette norme, l’Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare 38/E del 28 settembre 2012, in qui spiega che il termine utile indicato nelle norme è da intendersi come la prima dichiarazione dei redditi, che scade dopo il termine entro il quale presentare la comunicazione ad Enea.

Il termine ultimo entro cui far pervenire le richieste di detrazione ad ENEA  è il 30 settembre 2013 per quei interventi la cui scadenza dei 90 giorni “utili” è successiva al 30 settembre 2012.