Specifiche in Fase di Realizzazione:

Il team di progetto in fase di progettazione dovrà predisporre un piano di manutenzione, suddiviso in parti come segue, che riporti almeno le seguenti indicazioni:

Parte generale > team di progetto

• Verifica della pulizia di gronda, per compluvi, con definizione delle frequenze a cura del progettista.
• Verifica delle soglie dei perimetri dell’edificio, con definizione delle frequenze a cura del progettista.
• Ispezione visiva dell’involucro esterno per verificare l’eventuale presenza di micro fessurazioni, con definizione delle frequenze a cura del progettista.
• Integrità del manto di copertura, con definizione delle frequenze a cura del progettista.
• Ispezione visiva per rilevare presenza di eventuali macchie d’acqua o umidità, con definizione della frequenza a cura del progettista.
• Ispezione visiva di tutti gli elementi in legno a vista per la presenza di: fori di sfarfallamento insetti ed altre situazioni di degrado, con definizione delle frequenze a cura del progettista.

Parte struttura > progettista strutturale

• Nel caso di tiranti di acciaio, verificare la corretta trazione, con definizione delle frequenze a cura del progettista.
• Nel caso di giunti speciali, specificare le azioni di verifica, con definizione delle frequenze a cura del progettista.
• Nel caso di elementi strutturali in vista specificare le azioni di verifica con definizione delle frequenze a cura del progettista.

Parte impianti > progettista/i impianti

• Manutenzione delle canne fumarie, specificare le azioni di verifica, con definizione delle frequenze a cura del progettista o del produttore dell’edificio.
• Verifica periodica ed eventualmente manutenzione degli impianti meccanici e delle condotte, con definizione delle frequenze.
• Verifica periodica, ed eventualmente manutenzione degli impianti, con definizione delle frequenze a cura del progettista o del produttore dell’edificio.

Il piano di manutenzione dovrà considerare la vita utile nominale, così come definita nel punto 2.4.1 del DM 14/01/2008, per almeno Vn_min, fatti salvi i minimi di legge.

Il piano di manutenzione deve essere redatto secondo quanto richiesto dalle norme tecniche per la costruzione e dei relativi documenti ad esse correlate per l’intero edificio, prevedendo gli interventi e programmandoli nel pian di manutenzione al fine di garantire il perdurare delle caratteristiche di esercizio e durabilità previsti. Tale piano di manutenzione deve iniziare con la progettazione ed essere consegnato al proprietario dell’edificio prima del rogito notarile.

fonte: Arca

GALLERY DI EDIFICIO RESIDENZIALE A ZURIGO
GraberPulver, Insediamento Residenziale, Grünmatt, Zürich, 2009

• VGE 1.6 Progettazione delle componenti trasparenti e degli ombreggiamenti.

A differenza delle precedenti specifiche questa voce ha solo un punto, non obbligatorio da soddisfare per permettere l’ottenimento di 4 punti di credito.

• VGE 1.7 Prassi Virtuose

L’ultima specifica della categoria GESTIONE EDIFICIO, fornisce alcune indicazioni da rispettare in fase di progettazione e in fase di esecuzione. L’unica voce obbligatoria da rispettare, essendo anche l’unica ad essere assoggettata da normativa, risulta essere la voce “a”, la quale, permette di ottenere un punto di credito. Nel caso invece vengano rispettate anche le voci b, c, d, i punti di credito ottenibili risulterebbero 4.

VGE.1.6  Progettazione delle componenti trasparenti e degli ombreggiamenti: 

L’unica voce da rispettare per l’ottenimento dei crediti è la seguente:

a)     Le componenti trasparenti e di ombreggiamento devono essere progettate tenendo in considerazione le condizioni specifiche dell’edificio (orientamento, posizione…) e le strategie adottate per garantire una corretta qualità degli interni, in particolare deve essere almeno garantito, e dimostrato attraverso idonei elaborati tecnici, che il 90% della superficie vetrata dell’edificio a sud sia completamente ombreggiata a mezzogiorno del 21 giugno e completamente non ombreggiata a mezzogiorno del 21 dicembre.

VGE.1.7  Prassi virtuose: 

a)     per utilizzi esterni prevedere materiali e prodotti a base di legno nonché sistemi di fissaggio certificati come idonei per la messa in opera nella classe di servizio attesa, conformemente alla EN 1995-1-1.“Progettazione delle strutture di legno – Parte 1-1: Regole generali – Regole comuni e regole per gli edifici”.

b)     In caso di utilizzo di prodotti di legno esterni, prevedere un’adeguata cura del dettaglio costruttivo al fine di evitare ristagni d’acqua e antiestetiche colature.

c)     Progettare gli elementi di legno esterni dell’edificio di minore durabilità attesa (ad es. i balconi, le scale esterne, i rivestimenti esterni di facciata, ecc.) in modo da rendere possibile lo smontaggio e la sostituzione senza interventi a carico della struttura portante principale.

d)     Coprire le strutture lignee con teli, o altre soluzioni, di sera e nei momenti di pause prolungate fin tanto che non è ultimato l’involucro esterno con i serramenti e la copertura, al fine di proteggerle dalla pioggia. L’evidenza sarà fornita attraverso la richiesta di protezione delle strutture nei documenti contrattuali e con la presenza dei teli in cantiere all’atto delle verifiche o attraverso evidenze fotografiche. 

fonte: Arca

GALLERY DI EDIFICIO RESIDENZIALE A ZURIGO

Harder Haas Partner, Complesso Residenziale Leonhard-Ragaz-Weg, Zürich, 2013

Fase Progettuale

Nel caso in cui si decide di perseguire solo il superamento del test finale, le specifiche in fase di progettazione possono essere saltate.
Il progettista per l’acustica, fin dalle prime fasi iniziali della progettazione, dovrà considerare le soluzione atte a permettere all’edificio il superamento di determinati Test, secondo i valori indicati nella tabella punteggio della presente specifica.

Alcune indicazioni ai fini della progettazione che potrebbero essere presi in considerazione sono:

• Privilegiare massetti galleggianti che siano scollegati da solai, pareti ed impianti;
• Favorire l’utilizzo di interstizi riempiti con materiale fonoassorbente tra le due facce delle pareti verticali di separazione fra differenti unità abitative e garantire il distacco fisico;
• Preferire la presenza di elementi non rigidi per il disaccoppiamento acustico di dell’edificio ed il disaccoppiamento delle finiture orizzontati e verticale interne;
• Progettare soluzioni nelle quali gli impianti tecnici installati riducano al minimo il rischio di trasmissione di rumore (non ridurre gli spessori degli elementi divisori ed evitare attraversamenti trasversali degli impianti tra unità abitative differenti);
• Disposizione dei vani in pianta considerando quanto più possibile le fonti esterne ed interne di rumore (es. posizionare la camera da letto sul lato opposto ad una strada trafficata);
• Privilegiare il riferimento esplicito ad un’eventuale valutazione previsionale del clima acustico;
• Prevedere soluzioni per gli impianti tecnologici che utilizzino collegamenti antivibrazione in modo da smorzare il rumore;
• Prescrivere idonee guarnizioni agli appoggi delle divisorie e richiedere che la pavimentazione “batta” contro tali guarnizioni;

• In caso di locali mansardati di differenti unità abitative, prevedere la costruzione di tetti in legni spezzati (non continui), in corrispondenza delle divisorie dei sottostanti appartamenti.

SPECIFICA 4.1

Il progettista per l’acustica dovrà predisporre degli elaborati di progetto nei quali si descrive come soddisfare almeno i requisiti acustici stabiliti dalla presente specifica, che saranno in seguito valutati attraverso test in opera.
Il progettista dovrà inoltre descrivere chiaramente le caratteristiche tecniche dei materiali e dei prodotti utilizzati e descrivere dettagli esecutivi per una corretta posa in fase di realizzazione.

SPECIFICA 4.2

I documenti di progetto devono almeno rispettare 4 dei seguenti 8 punti:

1. Specificare e/o definire la perfetta chiusura degli interstizi tra i prodotti posati in opera con materiali o prodotti di massa analoga.
2. Gestire l’eventuale presenza di elementi critici come, bocchette di areazione sia verso l’esterno che verso i piani adiacenti verticali.

3. Indicare come gli impianti tecnici installati, riducano al minimo il trasferimento di rumore alle strutture circostanti.
4. Eliminare o limitare le vibrazione alle strutture lignee cui sono collegate gli impianti per il trasferimento dei fluidi, in modo da garantire un ottimale comfort acustico.
5. Prevedere gli scarichi verso l’esterno dell’edificio.
6. Non prevedere curve a gomito degli scarichi all’interno dell’edificio all’altezza dell’unità abitativa.
7. Convogliare gli impianti e gli scarichi in cavedi comuni
8. Posizionare elementi rumorosi (ascensori, caldaie ecc), in modo che non introducano rumore nelle singole unità abitative.

Fase di Realizzazione

Il produttore dell’edificio all’atto di richiesta di offerta al proprio fornitore dovrà richiedere tutte le schede tecniche e certificazione dei materiali in modo da averle prima dell’arrivo degli stessi in cantiere, così da dimostrare la loro conformità al progetto.
l’Organismo di Certificazione, con il supporto del Direttore Lavori, all’atto dell’ispezione in cantiere, dovrà verificare la presenza delle caratteristiche tecniche dei materiali definiti in fase progettuale.
Il produttore dell’edificio, in ogni fase di lavoro indicata negli elaborati di progetto, dovrà produrre una documentazione fotografica di quanto realizzato, a dimostrazione delle specifiche di progettazione.

Test in opera

Ad edificio ultimato verranno eseguiti test in opera da un Organismo di prova al quale è stato consegnato dal richiedente la certificazione, la documentazione necessaria ad identificare il campionamento delle zone da testare esempio la stratigrafia degli elementi orizzontali e verticali.
I test che saranno svolti per la verifica di una corretta corrispondenza tra la fase di progettazione e quella di esecuzione, in modo da garantire i livelli minimi della presente specifica sono:

• prova di valutazione del livello di rumore di calpestio e di potere fono isolante apparente, eseguita per ogni tipologia di solaio presente che separa due distinte unità abitative.

• Prova di valutazione del potere fono isolante apparente, eseguita per ogni tipologia di parete divisoria esistente tra due distinte unità funzionali.
• Prova dell’isolamento acustico standardizzato di facciata eseguito per ogni tipologia di parete verticale esterna.
• Prova del livello di rumorosità generata dal funzionamento degli impianti tecnici.

fonte: Arca

ESEMPIO DI INTEGRAZIONE URBANA NEL CONTESTO METROPOLITANO:
EDIFICIO RESIDENZIALE IN LEGNO

Kaden Klingbeil – Berlino

Nel caso di lavori che interessano demolizioni e ricostruzioni con lieve spostamento dell’edificio, si può applicare il bonus delle detrazioni fiscali del 50% sulle ristrutturazioni.

Spiega infatti, Il Sottosegretario dell’Economia On. Pier Paolo Baretta, che anche i sopracitati interventi grazie a delle normative meno rigide, possono rientrare tra quelli delle ristrutturazioni.

Il DL 69/2013, meglio conosciuto come decreto Del Fare, ha decretato come le demolizioni e ricostruzioni con cambio di sagoma debbano rispettare la volumetria preesistente. Come chiarito dal Sottosegretario,che ha specificato che la sagoma è strettamente legata all’area di sedime.

Facendo un excursus storico delle normativa, si nota come siano cambiate le direttive e si sia cercato di interpretare al meglio le nuove norme.

Il Dpr 380/2001 Testo unico dell’edilizia art. 3 comma d) recitava:

“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Successivamente, con il Dlgs 301/2002, è stato in seguito eliminato il riferimento al rispetto dell’area di sedime:

Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 3, comma 1, lettera d), le parole: “successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente” sono sostituite dalle seguenti: “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”;

In seguito però, con la circolare n.4174/2003 in merito a Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell’intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia, viene spiegato, come lo spostamento non deve stravolgere completamente l’intervento edilizio altrimenti sarebbe stato considerato come nuova costruzione.

Molto spesso, a tali domande, non si riesce a dare una risposta. Le variabili in gioco sono tante e soprattutto non si è ancora in grado di associare in modo concreto ed oggettivo un valore oggettivamente determinabile alla singola variabile rispetto al valore complessivo di mercato dell’alloggio.

Attualmente i tentativi di addivenire alla determinazione  di modelli di valutazione che tengano conto di tutte le caratteristiche intrinseche di un edificio sono pochi e soprattutto non sono supportati da un impianto normativo di riferimento.

Lodevole è l’iniziativa del politecnico di Milano, che nel 2011, grazie alla volontà di ricercatori e docenti universitari ed operatori professionali del Settore Immobiliare, fondano il Club BRaVe. Lo scopo principale è quello di coordinare e promuovere le conoscenze e le alte professionalità dei partecipanti, riunitisi spontaneamente, volenterosi di applicare in sinergia, procedure e best pratics nel Settore Immobiliare, in modo da crescere e far crescere il livello qualitativo di tutto il Settore Immobiliare italiano nel contesto internazionale.

Il Sistema di valutazione BRaVe^©  permette di valutare il “rischio immobile” rappresentandone il livello qualitativo e prestazionale attraverso specifici indicatori e, di conseguenza, il valore dell’edificio per gli investitori e per i fruitori, a qualunque essi siano: fondi immobiliari, aziende oppure privati.
Il sistema consente di identificare puntualmente in maniera oggettiva e trasparente i parametri che caratterizzano le prestazione degli edifici terziari, permettendo di valutare le condizioni di efficienza complessiva degli immobili ed offrire le indicazioni più dirette ed operative per scegliere gli interventi di miglioramento più efficaci. Il punteggio conseguito con le valutazioni effettuate dai certificatori del Politecnico è definito da una scala che va dall’eccellenza di tripla AAA, seguita da AA, A, per finire con il punteggio inferiore D. L’attribuzione del punteggio del Rating Immobiliare è basato su una serie di parametri, diversi tra loro in funzione a che si tratti di edifici per il Terziario, edifici per la Logistica oppure edifici Condominiali.
Elenchiamo qui di seguito quali sono gli ambiti più influenti per l’ottenimento di un elevato punteggio finale:

• Involucro Edilizio
  Orientamento, tipologia costruttiva dell’edificio, prestazione dei vetri impiegati, isolamento acustico;
• Livello di Isolamento Acustico
  Presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all’interno dell’edificio;
• Energia
  Rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili;
• Climatizzazione
  Caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi;
• Illuminazione
  Caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale;
• Efficienza delle Superfici
  Flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”;
• Impianti di Sicurezza
  Caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali;
• Gestione
  Modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone;
• Impianti di Comunicazione-Cablaggio
  Caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
• Finiture Interne
  Qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
• Localizzazione
  Accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
• Impianti di Sollevamento
  Caratteristiche generali e livello prestazionale;
• Acqua
  Uso razionale dell’acqua e trattamento acque
•  Aree esterne e struttura dell’edificio
  Flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici
• Finiture interne
  Qualità delle finiture interne
• Gestione
  Modello di gestione e di utilizzo
• Sicurezza antintrusione
  Protezioni fisiche, Sistemi e apparati
• Domotica
  Predisposizioni impiantistiche

Un esempio di valutazione oggettiva di un immobile ad uso nel settore terziario, è dato dall’esperienza di Colliers International Italia S.p.A e Colliers Real Estate Services Italia Srl, che hanno promosso la completa riqualificazione di un immobile cielo-terra, ad uso ufficio, ubicato nella zona sud di Milano. Varie sono state le difficoltà incontrate in fase di negoziazione del nuovo contratto di locazione, ma la maggiore è stata l’individuazione dello standard di “qualità” attesa del conduttore. Mediante un’analisi profonda dell’immobile, grazie al sistema di rating BRaVe del Politecnico di Milano, sono state inoltrate al locatore tutti i possibili scenari economico-finanziari. La conoscenza dello standard di qualità, ha così permesso al locatore di fornire ai progettisti, indicazioni chiare e precise all’ottenimento degli obiettivi prefissati. Le richieste hanno riguardato tutte le caratteristiche tipiche di un edificio uso ufficio: architettura d’interni, chiusure esterne, impianti elettrici, impianti dati, impianti d’illuminazione, impianti meccanici, idraulici e di sollevamento.

Per il settore residenziale invece si è tuttora in una situazione di sperimentazione.

In bibliografia è possibile riscontrare analisi in merito ai soli aspetti energetici. Raramente si riscontrano valutazioni estese a tutte le variabili localizzative, qualitative e prestazionali che caratterizzano l’immobile.

I vari esempi analizzati entrano nel dettaglio degli aspetti tecnologici, delle scelte fatte sia sull’involucro che per gli impianti, ma non si riscontrano associazioni di valore alle singole caratteristiche analizzate.

Dunque com’è possibile identificare tra più comparable, aventi la medesima classe energetica, quale dei due offre la QUALITÀ globale maggiore?

La metodologia utilizzabile nel raffrontare diversi edifici dovrà avere la possibilità di riunire e analizzare nel modo più oggettivo possibile, tutte quelle variabili che entrano in gioco, nella caratterizzazione dell’immobile, dando ad esse un valore di rating crescente:

Rating

0 = nessuna considerazione;
1 = Minima considerazione;
2 = Media considerazione;
3 = Alta considerazione;
4 = Elemento guida del progetto)

Variabili

• Prestazioni energetiche invernali – Winter energy performance
• Fonti energetiche rinnovabili – Renewable energy sources
• Illuminazione – Lighting design
• Comfort estivo – Summer comfort
• Ventilazione – Ventilation
• Inquadramento ambientale – Context and site
• Materiali naturali – Natural materials
• Building/home Automation – Building/Home Automation.

In questa maniera viene proposto un modello che valuta, oltre al semplice parametro di riduzione delle emissioni, la quantità delle fonti energetiche rinnovabili, l’illuminazione giornaliera, il comfort estivo dell’immobile, la ventilazione per un corretto ricambio d’aria, l’inquadramento ambientale (Accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione), materiali naturali, building/home automation.

È auspicabile anche per acconsentire una maggior trasparenza del settore immobiliare, che si possa quanto prima realizzare un modello di valutazione, facilmente configurabile e parametrabile in base alla realtà di riferimento, che consideri un insieme di criteri facilmente determinabili e associabili ad un valore certo.