Il settore delle costruzioni ha subito l’impatto più pesante durante gli anni di crisi economica: il valore aggiunto si è ridotto del 32% in termini reali (al netto dell’inflazione) tra il 2015 e il 2007, una contrazione molto più marcata rispetto a quella osservata nello stesso periodo per il totale dell’economia nazionale (-7,5%). 

A trainare verso il basso le performance del settore è stato soprattutto il segmento focalizzato sulla costruzione di edifici, mentre meno intenso è stato il deterioramento dei risultati economici delle imprese attive nei servizi infrastrutturali e di impiantistica.

Sulla base di un’analisi condotta su un campione rappresentativo di bilanci, CRIF Ratings evidenzia come la marginalità operativa di questi due segmenti, intorno all’8% nel biennio 2007-2008, comincia a disallinearsi a partire dal 2009, quando per le imprese focalizzate sulla ‘Costruzione di edifici’ è iniziata una significativa e progressiva riduzione dell’EBITDA margin, uno degli indicatori di profittabilità, più accentuata rispetto a quanto avvenuto nel segmento ‘Infrastrutture&Impiantistica’.

Il fatto che la sfavorevole congiuntura economica si sia manifestata soprattutto sulle imprese che operano nelle costruzioni di edifici, residenziali e non, è attribuibile ad una molteplicità di fattori.

Uno di questi è sicuramente l’avversa dinamica del mercato immobiliare, tipicamente ciclico. Il calo dei redditi pro-capite verificatosi in Italia tra il 2007 e il 2014 (-12%) ha provocato una riduzione della domanda e dei prezzi delle abitazioni. Il numero delle compravendite del 2015 risulta del 35% inferiore a quello registrato nel 2008, con prezzi in costante diminuzione in tutto il periodo. Ovvie le conseguenze per l’edilizia: fatturato e risultati operativi in calo, svalutazioni in bilancio, blocco degli investimenti, aumento delle difficoltà finanziarie.

C’è anche una motivazione di natura strutturale che spiega la situazione di profonda criticità nella quale si è venuto a trovare il segmento della costruzione di edifici.: infatti le imprese edili, realizzando investimenti in conto capitale, destinati a rimanere immobilizzati fino alla vendita del bene, presentano tendenzialmente un maggior indebitamento rispetto alle aziende che offrono servizi infrastrutturali e di impiantistica su commessa”.

La realizzazione di investimenti in conto proprio e a lungo termine impone, quindi, alle imprese del segmento ‘Costruzione di edifici un maggior fabbisogno finanziario. Questa caratteristica è divenuta una criticità nel momento in cui il sistema bancario ha dovuto razionalizzare i finanziamenti erogati al sistema produttivo, edilizia compresa, in considerazione dei nuovi vincoli imposti dalle normative bancarie, della parallela crescita delle sofferenze bancarie e della sfavorevole congiuntura macroeconomica che ha ridotto la domanda di credito.

La ripresa dell’edilizia passa, quindi, anche dalla capacità di accedere a fonti di finanziamento che possano sostenere un nuovo ciclo di investimenti. Con i finanziamenti bancari che continuano a ridursi in attesa di un alleggerimento dei bilanci bancari dal monte sofferenze, un nuovo impulso finanziario potrebbe venire dagli apporti dei soci, a titolo di capitale e debito, o dalla diffusione di fonti alternative di debito.

Il 3 luglio 2016 è entrata in vigore la legge n. 119 del 30 giugno 2016, cioè la conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 3 maggio 2016, n. 59, recante disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione, pubblicato in Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.153 del 2 luglio 2016. 

Già da prima della sua conversione in legge, molti siti internet hanno purtroppo messo in rete una interpretazione fuorviante di una delle tante modifiche introdotte dalla nuova legge, concludendo che, oltre i tre esperimenti d’asta, la “casa” sarebbe tornata al debitore, e che il pignoramento si sarebbe estinto proprio grazie alla modifica introdotta da questo articolo.

Effettivamente, in molti sanno che al giorno d’oggi, per una serie di motivi, gli immobili in asta arrivano spesso al quarto esperimento, e purtroppo non sempre si aggiudicano al quinto. Pertanto, se quanto sopra fosse vero, un buon numero di esecuzioni immobiliari si estinguerebbe, con buona pace del creditore che, oltre a non poter recuperare il suo legittimo credito, avrebbe comunque sostenuto diverse migliaia di euro di spese di procedura, mentre il debitore vedrebbe, ingiustamente, dichiarare estinto il pignoramento con immediata restituzione dell’immobile.

In realtà l’articolo che è stato modificato è il 532 c.p.c., con l’inserimento, dei seguenti paragrafi: “Il giudice fissa altresì il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria. Quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell’articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo, anche quando non sussistono i presupposti di cui all’articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice”.

Lo stesso art. 532 c.p.c. ci spiega che “Le cose pignorate devono essere affidate all’istituto vendite giudiziarie, ovvero, con provvedimento motivato, ad altro soggetto specializzato nel settore di competenza iscritto nell’elenco di cui all’articolo 169-sexies delle disposizioni per l’attuazione del presente codice, affinché proceda alla vendita in qualità di commissionario”. Inoltre, nel successivo art. 533 c.p.c. si specifica che “il commissionario assicura agli interessati la possibilità di esaminare, anche con modalità telematiche, le cose poste in vendita almeno tre giorni prima della data fissata per l’esperimento di vendita e non può consegnare la cosa all’acquirente prima del pagamento integrale del prezzo”.

Da una attenta lettura si evince finalmente la spiegazione: l’art. 532 c.p.c., recentemente modificato con la L.119/2016, si riferisce alle esecuzioni di beni mobili, non certo di beni immobili. Quindi si applicherà alle vendite svolte dagli Istituti di Vendite Giudiziarie o attraverso altro “commissionario” che riguardano però televisori, motorini, capi di abbigliamento, mobili da ufficio, strumenti e macchinari di lavoro ma non certo beni immobili o altri diritti reali immobiliari suscettibili di ipoteca e quindi di successivo pignoramento.

Pertanto, l’unico motivo per far estinguere anticipatamente una esecuzione immobiliare in assenza di altri particolari impedimenti, opposizioni, vizi, etc. è al momento solo l’art. 164-bis disp. att. c.p.c. (Infruttuosità dell’espropriazione forzata), introdotto con la L. n.162 del 10 novembre 2014.