Esiste nel comune di Biassono un ambito di trasformazione, denominato AT1 dal PGT vigente, che rappresenta una grande occasione di rilancio del territorio e dell’economia locale; esso promuove contestualmente anche un’opportunità di sviluppo e salvaguardia in termini ambientali.

Vediamo il perché.

L’ambito ha una superficie territoriale di circa 307.000 mq, una superficie considerevole in grado di accogliere un’alta quota di nuovi volumi edilizi; questi ultimi, però, non è detto che debbano necessariamente appartenere a nuove attività da insediare; potrebbero provenire anche da volumi esistenti, ma che sarebbe opportuno, sotto il profilo ambientale, delocalizzare.

In altre parole si prefigura la possibilità di innescare un meccanismo doppiamente virtuoso sotto il profilo economico e sotto il profilo ambientale; se il comparto potrà diventare area di atterraggio di crediti edificatori per attività economiche, anche da delocalizzare, sarà possibile ottenere soddisfazione economica e contestualmente il potenziamento del valore ecologico del territorio comunale.

Quest’ultimo vede la presenza di impianti industriali posizionati in aree che andrebbero riqualificate e valorizzate sotto il profilo paesaggistico e ambientale; lo sviluppo dell’ambito di trasformazione AT1 può essere l’occasione per delocalizzare tali attività e per massimizzare la valorizzazione economica e, al tempo stesso, ambientale, dell’intero territorio di riferimento. Individuare il comparto come area di nuovo atterraggio di crediti edilizi, maturati a fronte della riqualificazione di aree di pregio (per esempio prossime al Lambro e al Parco di Monza), potrebbe permettere all’amministrazione comunale di migliorare la qualità dell’assetto del sistema insediativo e di aumentare la quota di aree da restituire agli ambiti non urbanizzati, con funzioni ecologico-ambientali nello stesso tempo.

Questo comporterebbe l’applicazione di una sorta di meccanismo di compensazione territoriale estesa al territorio comunale, e non solo, nella quale si vedrebbe per il privato  migliorare le proprie possibilità di sviluppo economico e il “pubblico” aumentare le aree di valore ambientale e migliorare l’assetto insediativo complessivo del suo territorio.

Facendo riferimento, infatti, al concetto di “bilancio ecologico del suolo”, cosi come inserito nella LR 31/14, grande è la potenzialità di questa visione di sviluppo urbanistico, dove, a fronte di aree di nuova urbanizzazione, se ne liberano delle altre in zone particolarmente sensibili e interessanti sotto il profilo ecologico ambientale. In questa ottica, infatti, un saldo zero raggiunto ridando al territorio aree libere di pregio è di gran lunga preferibile al semplice impedimento di nuove impermeabilizzazioni.

Va sottolineato, altresì, che le aree di “decollo”, occupate da volumi da delocalizzare, devono generare un plusvalore, inteso in termini di valorizzazione fondiaria così da permettere:

• l’acquisizione della nuova aree su cui trasferire i volumi;
• di coprire i costi di costruzione del nuovo insediamento;
• di coprire gli eventuali costi di smaltimento e bonifica del vecchio sito;
• di coprire i costi della messa in produzione dei nuovi impianti.
• di coprire i costi di gestione della complessa procedura tecnico – amministrativa – giuridica economica e finanziaria necessaria a permettere una delocalizzazione.
• non per ultimo in ordine di importanza e di valore, di coprire i costi fiscali e notarili delle operazioni.

A seguito della rivalutazione potrà essere attivata la delocalizzazione della funzione “mal posizionata” e la rinaturalizzazione dell’area di partenza.

La delocalizzazione potrebbe inoltre essere declinata anche a scala sovracomunale e, se ben governata, potrebbe facilmente portare ad un bilancio ambientale per l’intero ambito provinciale a saldo positivo.

Si prefigura, cioè, l’opportunità di usare il trasferimento di crediti da ricollocazione come incentivo alla liberazione di aree, oggi occupate da impianti industriali inadeguatamente posizionati su aree sensibili sotto il profilo ambientale su tutto il territorio provinciale.

L’ambito AT1 ha grandi potenzialità, anche perché è interessato dal progetto infrastrutturale della SP6, peduncolo di collegamento tra l’autostrada Pedemontana e il territorio comunale. La realizzazione di tale asse viabilistico è di fondamentale importanza per lo sviluppo dell’area e del territorio comunale tutto; infatti, esso consentirà l’accesso al territorio biassonese direttamente dalla rete autostradale provinciale e nazionale e non più attraverso la minuta rete di viabilità comunale. In altre parole, con la realizzazione di questa infrastruttura, tutta Biassono vedrà alzarsi il suo livello di accessibilità e diventerà inevitabilmente un sito attrattore per funzioni non solo produttive (quali sono quelle già insediate sul nostro territorio comunale) ma anche terziarie e direzionali.

A metà strada tra Malpensa e Orio al Serio, Biassono e l’ambito AT1 rappresenteranno un’ottima localizzazione per tutte le funzioni legate al business internazionale.

Le finalità progettuali di sviluppo dell’area in oggetto, dunque, sono individuabili in prima battuta nel rafforzamento della struttura produttiva di Biassono e nella sua maggiore razionalizzazione, poi anche e soprattutto nello sviluppo di un sito ad alta attrattività per attività commerciali e direzionali. Esso potrà andare a caratterizzarsi come il comparto meglio infrastrutturato e meglio posizionato per l’accoglimento di nuove funzioni, non solo del comune, ma anche dell’area metropolitana milanese tutta.

Tenendo insieme quindi i due obiettivi di sviluppo economico e rivalutazione ambientale del territorio, appare evidente come l’operazione di trasformazione di questa area è una grande chance, poiché essa ha tutte le caratteristiche atte al raggiungimento degli obbiettivi di cui sopra.

Non molte aree in Brianza vantano tali caratteristiche, vantaggi e opportunità.

Dal punto di vista strettamente gestionale il suo sviluppo urbanistico ha bisogno che venga messo a sistema un meccanismo di perequazione/compensazione di livello sovracomunale, che punti alla riqualificazione di tutto il territorio provinciale, non solo  di quello comunale e che veda la possibilità di applicare il concetto di delocalizzazione anche ad aree eventualmente esterne al comune di Biassono.

Inoltre, la Brianza centrale è tra le zone più densamente urbanizzate e infrastrutturate della Lombardia e da tempo rappresenta un bacino attrattivo per aziende di svariati settori industriali. A fronte della crisi economica degli ultimi anni, tale settore ha visto entrare in affanno molte realtà produttive, mentre altre, ancora solide e in espansione, hanno bisogno di nuovi spazi, nuovi servizi e nuove sinergie da attivare. Attrarre nuove aziende, perché no anche dall’estero, potrebbe rappresentare il nodo centrale dello sviluppo di questi territori.

Dal punto di vista progettuale consideriamo che:

• le destinazioni d’uso ammesse dal PGT vigente sono quelle inerenti le attività economiche produttive; ammesse quelle commerciali e quelle proprie del terziario direzionale;
• il dimensionamento è definito in funzione dell’assetto infrastrutturale; con quello attuale è prevista la possibilità di edificare 40.000 mq di superficie coperta. Con la realizzazione della SP6, opera connessa all’autostrada pedemontana, in virtù del miglioramento dell’assetto viabilistico e di accessibilità al sito, il PGT ammette la possibilità di aumentare la superficie coperta fino a 90.000 mq.

Il progetto prevede quindi l’individuazione dei lotti fondiari per attività economiche; questi sono altresì inseriti in ampie fasce di verde e di aree per servizi. Infatti, al fine di garantire la continuità ecologica richiesta nelle istanze progettuali del PTCP della Provincia di Monza e Brianza, sono state inserite molte aree in cessione, soprattutto come verde di connessione con le aree a parco del comune di Lissone.

La superficie coperta proposta è inferiore a quella massima permessa dal PGT ed è di 74.000 mq.

Il 47% della superficie dell’ambito è interessato da aree in cessione e le aree verdi garantite (cedute o meno), da ricomprendere in termini ecologico funzionali entro la rete verde di ricomposizione paesaggistica del PTCP, ammontano al 18% del totale; fermo restando poi che parte degli standard aggiuntivi da garantire per le funzioni commerciali e terziarie andranno ad aggiungersi alla quota di aree verdi di connessione, questa percentuale è destinata a diventare decisamente più alta.

La trasformazione urbanistica vedrà quindi rispettata la necessità di garantire che la quota di consumo di suolo, a saldo dell’operazione, sia negativa rispetto alla quota di aree verdi non impermeabilizzate assicurate internamente ed esternamente al comparto.

Come dicevamo, inoltre, esso dovrà necessariamente essere attuato tramite un meccanismo perequativo; è infatti chiaro come si debba garantire l’equa distribuzione dei diritti edificatori tra tutti i proprietari, in maniera indistinta rispetto alla localizzazione delle superfici ma proporzionale ai millesimi di proprietà sul totale della superficie territoriale.

Per una migliore gestione dell’ambito è già stato costituito da tempo un consorzio tra i proprietari denominato Blasionum West Promotion (BWP).

Lo sviluppo del comparto è immaginato come un’operazione di continua ripartizione dei carichi e dei diritti edificatori. In tal modo sarà possibile prevedere un meccanismo in continuo equilibrio tra concessione di crediti edilizi e oneri urbanizzativi.

L’obiettivo è costruire un meccanismo di gestione che, a prescindere da cosa e quando verrà insediato, possa adattarsi alle richiese degli imprenditori che di volta in volta dovessero manifestare interessi concreti a realizzare progetti in loco.

In questo modo sarà più facile infatti anche accogliere quei volumi provenienti da eventuali delocalizzazioni di cui si diceva sopra.

Il PGT ha già previsto due fasi di attuazione, l’una prima e l’altra successiva alla realizzazione dell’opera connessa all’autostrada pedemontana; si rende così indispensabile costruire le regole che permettano la realizzazione di progetti prima e dopo la costruzione di tale infrastruttura e portare così a termine la costruzione dell’intero comparto per l’intera superficie coperta in progetto.

Lo strumento urbanistico ha assegnato all’ambito una quota più bassa di superficie coperta per la prima fase, cioè in assenza dell’infrastruttura viabilistica necessaria per assorbire il carico veicolare generato dalle nuove attività da insediare; nella seconda fase, ad infrastruttura realizzata, invece, viene data la possibilità di completare lo sviluppo edilizio del comparto con una quota di superficie coperta più alta.

Si prefigura quindi la necessità di creare un “Banca del credito edilizio” di comparto (tipo quelle comunali sulla perequazione urbana), attraverso la quale gestire le eventuali vendite di diritti edificatori. Per la realizzazione del comparto i proprietari vendono le loro quote di credito edificatorio, o parti di esso, alla suddetta banca, la quale le acquisisce e le distribuisce sul comparto in base alle necessità di sviluppo che di volta in volta dovessero presentarsi.

Questo sistema permetterà maggiore flessibilità nella realizzazione del comparto e garantirà una maggiore uguaglianza tra i proprietari, che vedranno riconosciute le loro quote di superficie edificabile, per ogni superficie realizzata, in proporzione alla percentuale millesimale posseduta sul totale. In tal modo, alla percentuale di realizzazione della superficie, ammessa per fase, corrisponderà anche la stessa percentuale di realizzazione di standard pubblici previsti, e tutti i proprietari parteciperanno proporzionalmente in base alle loro quote millesimali.

Inoltre l’accoglimento di volumi da delocalizzazione offrirà l’opportunità di veder accrescere da un lato la quota di superfici per servizi pubblici e dall’altro di superfici rinaturalizzate.

Per concludere, è importante sottolineare come l’operazione di delocalizzazione dei volumi risulti particolarmente efficace da un punto di vista ecologico; con essa infatti si vanno a liberare aree prossime a quelle naturali di pregio già esistenti e si va quindi immediatamente ad aumentare il valore di continuità ecologica territoriale a ulteriore potenziamento dell’intero sistema delle aree protette e ad alto valore naturale comunale, provinciale e regionale.

Possiamo aggiungere in ultimo che la previsione di realizzare il peduncolo autostradale sull’AT1 ha la “controindicazione” di rappresentare un elemento di frammentazione per il residuale territorio naturale dell’intorno del comparto e rende parzialmente vanificati gli sforzi di mantenimento della connessione ambientale nel suo progetto di sviluppo. Sotto questo profilo risulta ancora più auspicabile quindi che si inneschi il meccanismo di rinaturalizzazione delle aree di cui dicevamo.

Come sempre sottolineano i naturalisti, infatti, non è importante solamente mantenere quote di suolo libero, non impermeabilizzato e non urbanizzato, ma anche e soprattutto tenerle in continuità fisica con altro territorio naturale, affinché si possa produrre il massimo effetto di efficienza ecologica.

Dall’entrata in vigore della legge i Comuni non hanno più la possibilità di approvare varianti ai PGT che prevedano un ulteriore consumo di suolo.

La Legge: legge_regionale_31_2014_riduzione_consumo_del suolo_lombardia

Per approfondire: Link

Pubblicato sul n.22 del 28/05/14 del BURL il PGT di Oggiono.

Il 16 dicembre 2013 il consiglio comunale del comune di Oggiono (LC), con DCC n. n. 83 del 16/12/2013, aveva definitivamente approvato il suo primo Piano di Governo del Territorio (PGT). Lo strumento urbanistico generale, interamente redatto da Archetipo srl, in collaborazione con lo studio del collega arch. Andrea Negrini, è stato frutto di tre anni di lavoro a stretto contatto con l’amministrazione per la definizione degli obiettivi e delle azioni da intraprendere per lo sviluppo di questo interessante territorio.

Il comune di Oggiono è caratterizzato da un ambiente naturale con notevoli valori paesistico ambientali ma anche da un tessuto industriale di piccole medie imprese di non poco interesse economico.

Con i suoi quasi 9.000 abitanti, la presenza del lago di Annone e una ricca rete di servizi attivi in diversi settori, da quello socio sanitario (presenza di strutture di accoglienza per anziani) a quello educativo (presenza di un istituto scolastico superiore) e ricreativo (un campo sportivo pluriattrezzato di 40.000mq) Oggiono è andato nel tempo configurandosi come un polo attrattore di livello sovracomunale sia per il lavoro che per il sistema dei servizi offerti.

A fronte di ciò è chiaro come il lavoro di redazione del PGT sia stato particolarmente complesso ma anche delicato, perché finalizzato alla definizione di strategie per il futuro di Oggiono in grado di mantenere il ruolo attrattore oggi svolto dal comune ma anche di favorirne un ulteriore sviluppo.

PAROLE CHIAVE:

• Salvaguardia  del lago e dei versanti collinari della frazione di Imberido e della piana agricola verso Sirone;
• Riqualificazione del tessuto storico incentivando il decentramento di attività incompatibili.

Obiettivo principale del lavoro è stato centrare azioni che permettessero questo sviluppo in chiave quanto più possibile equilibrata favorendo il miglioramento dei quadri economico e sociale senza rinunciare alla protezione e alla valorizzazione del suo delicato ambiente naturale.

A tal fine sono stati definiti i seguenti obiettivi principali:

• salvaguardia degli ambiti residuali di naturalità impedendo, dove necessario, la definitiva saldatura dell’edificato a scapito della capacità di connessione ecologica tra gli ambienti;
•  salvaguardia delle aree agricole nelle specifiche caratterizzazioni, funzionali anche alla conservazione dei corridoi ecologici.
•  valorizzazione dei centri storici e degli insediamenti produttivi non più compatibili con le prevalenti funzioni dell’edificato esistente o dismesse.
•  integrazione e potenziamento dei servizi alla persona, di interesse pubblico o generale.
•  acquisizione di aree per la realizzazione di servizi di uso pubblico, in relazione a carenze e fabbisogni riscontrati.

La strategia di intervento inoltre è stata riferita a due modalità:

Consolidamento e riqualificazione della struttura urbana attuato:

• attraverso la ricomposizione degli elementi di centralità urbana, promuovendo la trasformazione e la riconversione di tessuti produttivi e di elementi di valore storico;
• attraverso la promozione di interventi di riqualificazione urbanistica nel centro abitato, finalizzati alla conservazione delle parti del territorio di interesse storico-documentale e alla valorizzazione dei principali ambiti di erogazione di servizi di interesse collettivo;
• attraverso la promozione di interventi di completamento del tessuto edilizio in gran parte già impegnati dalla precedente gestione urbanistica e promuovendone di nuovi sempre collegati alla realizzazione di infrastrutture e servizi per la collettività;
• attraverso l’uso della “compensazione urbana” diffusa atta a promuovere riqualificazione mirata.

Relazioni e ruolo del verde:

Il ruolo del verde, inteso come sistema di spazi aperti (pubblici e privati), rafforzato non solo riconoscendo la valenza degli elementi singoli che lo compongono, ma anche favorendo le relazioni dei sistemi territoriali ad elevata naturalità.

Tali relazioni possono essere sviluppate:

• attraverso l’individuazione di connessioni ambientali o singoli elementi del connettivo ambientale (ad esempio gli elementi della continuità del verde nel tessuto insediativo), recuperabili nel tessuto urbano consolidato, negli ambiti di trasformazione, negli ambiti perequati e negli ambiti di riqualificazione del centro storico;
•  la valorizzazione degli ambiti delle sponde del Lago di Annone tramite il meccanismo della “compensazione ambientale” diffusa;
•  la valorizzazione e tutela dei presidi rurali storici delle cascine tramite specifici Piani di Recupero.

Da un punto di vista puramente dimensionale infine, il complesso delle azioni di riqualificazione ed espansione del tessuto urbanizzato fissa una crescita demografica  non superiore a ulteriori 2.500 abitanti insediabili, per una popolazione complessiva inferiore alla soglia dimensionale di 12.000 residenti data inizialmente dall’amministrazione comunale.

Di seguito si rimanda al link del sito comunale dov’è possibile scaricare la completa documentazione di piano.

Con la Legge regionale n. 1 del 4 giugno 2013 viene introdotta una importante modifica alla legge regionale n.12 del 11 marzo 2005 “legge per il governo del territorio”, per cui le amministrazioni comunali hanno la facoltà di approvare il PGT entro il 30 Giugno 2014; inoltre possono prorogare fino al 31 dicembre 2014 il documento di piano approvato però entro il 31 dicembre 2009.

La modifica della legge inoltre introduce due nuove articoli, uno riguardante disposizioni sanzionatorie per i comuni privi di PGT ed il secondo stabilisce una normativa per la pianificazione dei Comuni interessati dal sisma del 2012.
In particolare specifica quali interventi saranno ammessi in caso di mancata approvazione del PGT entro il 30 Giugno 2014:

• nelle zone omogenee A, B, C e D individuate dal previgente PRG, interventi sugli edifici esistenti nelle sole tipologie di cui all’articolo 27, comma 1, lettere a), b) e c);
• nelle zone E e F individuate dal previgente PRG, gli interventi che erano consentiti dal PRG o da altro strumento urbanistico comunque denominato;
• gli interventi in esecuzione di piani attuativi approvati e convenzionati entro il 30 giugno 2014, con convenzione non scaduta.

Per chi fosse interessato a conoscere lo stato di adeguamento dei Piani Urbanistici nei comuni della provincia di Monza e Brianza può andare a questa pagina della Provincia

Il PGT nel rispetto delle peculiarità storiche, culturali, naturalistiche e paesaggistiche del territorio comunale dovrà: 

• stabilire la pianificazione del territorio comunale;
• essere improntato alla diffusione della cultura della sostenibilità ambientale intesa come la garanzia di uguale possibilità di crescita del benessere dei cittadini e di tutela dei diritti delle future generazioni;
• essere ispirato a criteri di partecipazione, collaborazione, flessibilità;
• promuovere il recupero e la riqualificazione delle aree degradate o dismesse, la tutela dell’ambiente e gli aspetti socio-economici;
• stabilire, in coerenza con le strategie di governo del territorio, linee di indirizzo in merito al sistema del commercio e della viabilità e ciò al fine di determinare il Piano del Commercio e il Piano della Mobilità sostenibile.

I documenti che costituiscono il PGT sono principalmente: Documento di Piano, Piano dei Servizi, e Piano delle Regole

Il Documento di Piano  

Il Documento di Piano è lo strumento che identifica gli obiettivi ed esprime le strategie che servono a perseguire lo sviluppo territoriale, economico e sociale, nell’ottica di una valorizzazione delle risorse ambientali, paesaggistiche e culturali. Ha validità quinquennale, e non ha effetti sul regime giuridico dei suoli.

Il Piano dei Servizi

Definisce le strutture pubbliche o di pubblico interesse di cui il comune necessita. Deve pertanto tenere conto della popolazione residente nel comune o che gravita in esso, così come di quella prevista in futuro dal Documento di Piano. Il Piano dei Servizi prende in considerazione anche i costi operativi delle strutture pubbliche già esistenti e i costi di realizzazione di quelle previste, analizzando la loro fattibilità e definendo la modalità di realizzazione dei servizi. Le aree identificate come di pubblico interesse danno luogo a indicazioni di tipo prescrittivo e vincolante per 5 anni dall’entrata in vigore del PGT, indicazioni che decadono qualora la struttura non sia inserita entro questo termine nel programma triennale delle opere pubbliche.

Il Piano delle Regole

Strumento di controllo della qualità urbana e territoriale che disciplina l’intero territorio comunale ad esclusione degli ambiti di trasformazione previsti nel Documento di Piano e le aree disciplinate dal Piano dei Servizi.

Definisce:

• le caratteristiche fisico-morfologiche che caratterizzano l’esistente,
• l’ambito del tessuto urbano consolidato,
• gli immobili assoggettati a tutela,
• gli edifici e aree a rischio di compromissione o degrado,
• identifica parametri da rispettare e modalità d’intervento.

Individua :

• le aree destinate all’agricoltura,
• le aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologico;
• le aree non soggette a trasformazione urbanistica e per tali aree detta la disciplina d’uso, di valorizzazione e di salvaguardia.

Non ha termini di validità, è sempre modificabile ed ha effetti sul regime giuridico dei suoli. 

Le principali novità concettuali introdotte dal Piano del governo del territorio riguardano:

• la partecipazione dei cittadini: infatti l’amministrazione comunale è tenuta ad informare la cittadinanza quando decide di iniziare la stesura del PGT, e I cittadini o le associazioni di cittadini sono invitati già da questa fase a formulare proposte in merito. La differenza rispetto al Piano regolatore generale sta nel fatto che in quel caso i cittadini erano chiamati ad esprimersi solo dopo la prima adozione sotto forma di osservazioni al PGT già adottato.
• la compensazione: ovvero il principio secondo cui l’amministrazione comunale in cambio della cessione gratuita di un’area sulla quale intende realizzare un intervento pubblico può concedere al proprietario del suolo un altro terreno in permuta o della volumetria che può essere trasferita su altre aree edificabili. Questa volumetria è liberamente commerciabile. Ovviamente il privato può realizzare in proprio l’intervento pubblico stipulando un’apposita convenzione con l’amministrazione comunale. I commi 3 e 4 articolo 11 della suddetta legge 12 normano le possibilità di compensazione.
• la perequazione: che contempla due concetti tra loro distinti. Il principio secondo cui i vantaggi derivanti dalla trasformazione urbanistica devono essere equamente distribuiti tra i proprietari dei suoli destinati ad usi urbani e il principio secondo cui questi vantaggi debbano essere condivisi con la comunità dotandola, senza espropri e spese, di un patrimonio pubblico di aree a servizio della collettività. Questo concetto è introdotto dal comma 2 articolo 11 della suddetta legge 12.
• l’incentivazione urbanistica: ovvero qualora l’intervento urbanistico introduca rilevanti benefici pubblici aggiuntivi a quelli previsti è possibile incentivare l’intervento concedendo un maggiore volume edificabile fino ad arrivare ad un aumento del 15%. In pratica il privato può chiedere all’amministrazione comunale una maggiorazione del volume assegnato dando in cambio qualche vantaggio per la cittadinanza. Questa possibilità è prevista dal comma 5 articolo 11 della suddetta legge 12.