• VGE 1.2 Umidità di Risalita

Notiamo come per questo ambito sia obbligatorio rispettare tutte le voci (a, b, c, d) per l’ottenimento di 2 punti.

VGE.1.2 Umidità di risalita: 

a)     Prevedere dettagli costruttivi (ad esempio taglio con guaina bituminosa o altro materiale impermeabile e duraturo) contro la risalita capillare di acqua dalla fondazione, cosi da mantenere all’asciutto la base di appoggio della struttura lignea, evitando nel contempo di creare trappole per l’acqua sia nella fase di cantiere che in esercizio (per esempio rimboccando la guaina a U sulla faccia esterna della parete ancora esposta alla pioggia).

b)     Prevedere sempre un efficace drenaggio dell’acqua meteorica o di acqua di ruscellamento, per evitare il contatto con gli elementi lignei e per evitare il ristagno di acqua nelle strutture lignee. Si consiglia un opportuno monitoraggio del grado di umidità prima della chiusura dei pacchetti strutturali (<18%).

c)     Prevedere la separazione netta tra il piano campagna esterno e gli elementi lignei con una zona di rispetto pari ad almeno 20cm (in verticale); in alternativa prevedere altra soluzione di dimostrabile efficacia (es: corretta gestione delle pendenze per l’allontanamento dell’acqua meteorica o di acqua di ruscellamento).

d)     Prevedere dettagli costruttivi (ad esempio un idonea ventilazione naturale o forzata, o un sottofondo di materiale sciolto non igroscopico) idonei a mantenere asciutto l’orizzontamento al piano terra, (se di legno anche ai fini della durabilità), nel caso in cui non vi siano locali o volumi vuoti sottostanti sufficientemente ventilati e asciutti.

fonte: Arca

Gallery di alcune realizzazioni in legno di edifici ad uso commerciale

Architekt Kallmorgen, Hamburg

Bürogebäude Dockland – edificio per uffici
tecnologia complessa, qualità esigente, architettura impegnativo, processi di approvazione complessi

Bürogebäude Willy-Brandt-Straße – edificio per uffici
tecnologia complessa, architettura innovativa e contemporanea

Bürogebäude Esplanade – edificio per uffici
Tecnologia moderna ed innovativa nel caso di lavori di ristrutturazione e processi di approvazione complessi

Bürogebäude Elbberg Campus – edificio per uffici
Tecnologia complessa che permette una varietà di scenari di utilizzo, architettura innovativa e contemporanea attraverso processi di approvazione complessi.

Architekt Henning Larsen Architects A/S
Tecnologia sostenibile e complessa. architettura innovativa e contemporanea

• Garantire l’efficienza e durabilità dell’edificio attraverso la sua manutenzione.
• Garantire, attraverso una polizza postuma decennale, l’immobile consegnato dall’appaltatore al proprietario dell’edificio di legno.

GE.1 Regole della qualità costruttiva

Divideremo in più articoli questa particolare e importante parte della Certificazione ARCA, ovvero la categoria Gestione Edificio e più precisamente la specifica REGOLE DELLA QUALITÀ COSTRUTTIVA che viene suddivisa nei seguenti ambiti:

VGE 1.1       Vibrazione dei setti orizzontali
VGE 1.2       Umidità di risalita
VGE 1.3       Umidità di condensazione
VGE 1.4       Realizzazione di impianti
VGE 1.5       Corretta installazione del cappotto esterno
VGE 1.6       Progettazione delle componenti trasparenti
VGE 1.7       Prassi virtuose

Questa specifica, oltre ad essere importante per via del quantitativo di punti ottenibile (24 punti), facendoci avvicinare di molto al primo livello di certificazione ARCA ( Lv. Verde: 32-44 Punti), risulta fondamentale in quanto l’intento della presente specifica e quello di garantire che l’edificio venga progettato e realizzato secondo regole dell’arte comunemente riconosciute al fine di aumentarne la qualità intrinseca.

Tali requisiti si applicano all’intero edificio in legno.

L’edificio deve essere progettato e realizzato garantendo la cura nei dettagli che ne possano migliorare e garantire la qualità intrinseca, fatti salvi i minimi di legge.

VGE.1.1 Vibrazioni dei setti orizzontali:

 a)     Verificare una deformazione istantanea elastica, secondo lo schema statico presente, massima di 1mm ponendo un carico concentrato in mezzeria pari a 1kN; se questa non risulta soddisfatta si deve fare la verifica completa in accordo con la EN1995 parte 1-1 del 2009 (EUROCODICE 5 progettazione delle strutture in legno) al punto 7.3.

La norma richiede che i carichi presenti su di un singolo elemento o di una struttura non causino vibrazioni tali da determinare un disturbo ai residenti nell’alloggio. Il livello delle vibrazioni generato da un carico dovrà essere misurato tenendo conto della rigidezza dell’elemento e del rapporto di smorzamento modale. Per i solai generalmente si assume un valore di smorzamento modale ζ pari 1%.

b)     Nel caso di massetti a secco, verificare, per l’orditura secondaria di calpestio, una deformazione istantanea elastica, secondo lo schema statico presente, massima di 1mm ponendo un carico concentrato in mezzeria pari a 1 kN; se questa non risulta soddisfatta si deve fare la verifica completa in accordo con la EN1995 1-1 del 2009 al punto 7.3.

c)     Nel caso di unità abitative adiacenti, solaio di legno su unico livello, prevedere la separazione delle strutture portanti ( esempio con solaio non continuo ma a singole campate)

fonte: Arca

GALLERY DI EDIFICIO RESIDENZIALE REALIZZATO IN LEGNOLorenzo Felder, Casa Montarina, Lugano, 2008

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Molto spesso, a tali domande, non si riesce a dare una risposta. Le variabili in gioco sono tante e soprattutto non si è ancora in grado di associare in modo concreto ed oggettivo un valore oggettivamente determinabile alla singola variabile rispetto al valore complessivo di mercato dell’alloggio.

Attualmente i tentativi di addivenire alla determinazione  di modelli di valutazione che tengano conto di tutte le caratteristiche intrinseche di un edificio sono pochi e soprattutto non sono supportati da un impianto normativo di riferimento.

Lodevole è l’iniziativa del politecnico di Milano, che nel 2011, grazie alla volontà di ricercatori e docenti universitari ed operatori professionali del Settore Immobiliare, fondano il Club BRaVe. Lo scopo principale è quello di coordinare e promuovere le conoscenze e le alte professionalità dei partecipanti, riunitisi spontaneamente, volenterosi di applicare in sinergia, procedure e best pratics nel Settore Immobiliare, in modo da crescere e far crescere il livello qualitativo di tutto il Settore Immobiliare italiano nel contesto internazionale.

Il Sistema di valutazione BRaVe^©  permette di valutare il “rischio immobile” rappresentandone il livello qualitativo e prestazionale attraverso specifici indicatori e, di conseguenza, il valore dell’edificio per gli investitori e per i fruitori, a qualunque essi siano: fondi immobiliari, aziende oppure privati.
Il sistema consente di identificare puntualmente in maniera oggettiva e trasparente i parametri che caratterizzano le prestazione degli edifici terziari, permettendo di valutare le condizioni di efficienza complessiva degli immobili ed offrire le indicazioni più dirette ed operative per scegliere gli interventi di miglioramento più efficaci. Il punteggio conseguito con le valutazioni effettuate dai certificatori del Politecnico è definito da una scala che va dall’eccellenza di tripla AAA, seguita da AA, A, per finire con il punteggio inferiore D. L’attribuzione del punteggio del Rating Immobiliare è basato su una serie di parametri, diversi tra loro in funzione a che si tratti di edifici per il Terziario, edifici per la Logistica oppure edifici Condominiali.
Elenchiamo qui di seguito quali sono gli ambiti più influenti per l’ottenimento di un elevato punteggio finale:

• Involucro Edilizio
  Orientamento, tipologia costruttiva dell’edificio, prestazione dei vetri impiegati, isolamento acustico;
• Livello di Isolamento Acustico
  Presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all’interno dell’edificio;
• Energia
  Rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili;
• Climatizzazione
  Caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi;
• Illuminazione
  Caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale;
• Efficienza delle Superfici
  Flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”;
• Impianti di Sicurezza
  Caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali;
• Gestione
  Modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone;
• Impianti di Comunicazione-Cablaggio
  Caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
• Finiture Interne
  Qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
• Localizzazione
  Accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
• Impianti di Sollevamento
  Caratteristiche generali e livello prestazionale;
• Acqua
  Uso razionale dell’acqua e trattamento acque
•  Aree esterne e struttura dell’edificio
  Flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici
• Finiture interne
  Qualità delle finiture interne
• Gestione
  Modello di gestione e di utilizzo
• Sicurezza antintrusione
  Protezioni fisiche, Sistemi e apparati
• Domotica
  Predisposizioni impiantistiche

Un esempio di valutazione oggettiva di un immobile ad uso nel settore terziario, è dato dall’esperienza di Colliers International Italia S.p.A e Colliers Real Estate Services Italia Srl, che hanno promosso la completa riqualificazione di un immobile cielo-terra, ad uso ufficio, ubicato nella zona sud di Milano. Varie sono state le difficoltà incontrate in fase di negoziazione del nuovo contratto di locazione, ma la maggiore è stata l’individuazione dello standard di “qualità” attesa del conduttore. Mediante un’analisi profonda dell’immobile, grazie al sistema di rating BRaVe del Politecnico di Milano, sono state inoltrate al locatore tutti i possibili scenari economico-finanziari. La conoscenza dello standard di qualità, ha così permesso al locatore di fornire ai progettisti, indicazioni chiare e precise all’ottenimento degli obiettivi prefissati. Le richieste hanno riguardato tutte le caratteristiche tipiche di un edificio uso ufficio: architettura d’interni, chiusure esterne, impianti elettrici, impianti dati, impianti d’illuminazione, impianti meccanici, idraulici e di sollevamento.

Per il settore residenziale invece si è tuttora in una situazione di sperimentazione.

In bibliografia è possibile riscontrare analisi in merito ai soli aspetti energetici. Raramente si riscontrano valutazioni estese a tutte le variabili localizzative, qualitative e prestazionali che caratterizzano l’immobile.

I vari esempi analizzati entrano nel dettaglio degli aspetti tecnologici, delle scelte fatte sia sull’involucro che per gli impianti, ma non si riscontrano associazioni di valore alle singole caratteristiche analizzate.

Dunque com’è possibile identificare tra più comparable, aventi la medesima classe energetica, quale dei due offre la QUALITÀ globale maggiore?

La metodologia utilizzabile nel raffrontare diversi edifici dovrà avere la possibilità di riunire e analizzare nel modo più oggettivo possibile, tutte quelle variabili che entrano in gioco, nella caratterizzazione dell’immobile, dando ad esse un valore di rating crescente:

Rating

0 = nessuna considerazione;
1 = Minima considerazione;
2 = Media considerazione;
3 = Alta considerazione;
4 = Elemento guida del progetto)

Variabili

• Prestazioni energetiche invernali – Winter energy performance
• Fonti energetiche rinnovabili – Renewable energy sources
• Illuminazione – Lighting design
• Comfort estivo – Summer comfort
• Ventilazione – Ventilation
• Inquadramento ambientale – Context and site
• Materiali naturali – Natural materials
• Building/home Automation – Building/Home Automation.

In questa maniera viene proposto un modello che valuta, oltre al semplice parametro di riduzione delle emissioni, la quantità delle fonti energetiche rinnovabili, l’illuminazione giornaliera, il comfort estivo dell’immobile, la ventilazione per un corretto ricambio d’aria, l’inquadramento ambientale (Accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione), materiali naturali, building/home automation.

È auspicabile anche per acconsentire una maggior trasparenza del settore immobiliare, che si possa quanto prima realizzare un modello di valutazione, facilmente configurabile e parametrabile in base alla realtà di riferimento, che consideri un insieme di criteri facilmente determinabili e associabili ad un valore certo.