Sulla Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2015 è stato pubblicato il decreto che contiene le modalità di attuazione per la deduzione Irpef sull’acquisto di case da destinare alla locazione a canone concordato.
Il decreto 8 settembre 2015 dei ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia dà attuazione all’articolo 21 dello “Sblocca Italia”. Quest’ultimo prevede uno sconto Irpef del 20% a favore di chi acquista dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un’abitazione da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione da destinare all’affitto a canone concordato per una durata minima di otto anni.
In calce al testo di legge proponiamo un esempio concreto di alloggio tratto della nostra iniziativa Garden House che potrebbe giovare di questa novità legislativa.
La Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014 ha pubblicato il D.L. n. 133 del 12 settembre 2014, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”. Tale decreto, meglio noto come “Sblocca Italia”, all’art. 21, introduce le nuove misure per l’incentivazione degli investimenti di abitazioni in locazione, e recita quanto segue:
1. Per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi e’ riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.
2. La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’unita’ immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.
3. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.
Una riduzione del reddito pari al 20% del prezzo di acquisto (massimo 300.000,00€) spetta a chi acquista unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione o ristrutturazione, che sono cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie.
Possono beneficiare della detrazione, (con gli stessi limiti massimi) nei casi di costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso o su cui sono già riconosciuti diritti edificatori, anche ai seguenti interessati:
- persone fisiche non esercenti attività commerciale per prestazione di servizi;
- dipendenti da contratto di appalto
Anche chi acquista o realizza unità immobiliari da destinare alla locazione potrà usufruire della sopra citata detrazione.
4. La deduzione spetta a condizione che:
a) l’unita’ immobiliare acquistata o costruita su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e sempre ché tale periodo abbia carattere continuativo, il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;
b) l’unita’ immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
A/1 è Abitazione di tipo signorile
A/8 è Abitazioni in ville
A/9 è Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
c) l’unita’ immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;
L’unità immobiliare non deve essere classificata come: parte del territorio destinata ad uso agricolo, escluse quelle zone in cui, fermo restando il carattere agricolo delle stesse, il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C.
d) l’unita’ immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
Le nuove unità immobiliare devono avere minimo una classe energetica B
e) il canone di locazione non sia superiore a quello definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ovvero a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero a quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;
“Le unità abitative realizzate o recuperate in attuazione delle disposizioni del comma 110, la cui superficie complessiva non può essere superiore a 100 metri quadrati, saranno vincolate alla locazione a canone speciale per la durata prevista della convenzione di cui al comma 112, e comunque per un periodo non inferiore a cinque anni con successivi rinnovi biennali. I rinnovi possono essere esclusi solo in presenza di gravi inadempienze da parte del conduttore ovvero qualora vengano meno i requisiti reddituali di cui al comma 113. La misura del canone annuo non deve eccedere il 5 per cento del valore convenzionale dell’alloggio locato.”
f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.
5. La deduzione e’ ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non e’ cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
6. Le ulteriori modalità attuative del presente articolo sono definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze.
7. All’onere derivante dal presente articolo, pari a 10,1 milioni di euro per l’anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l’anno 2016,a 31,6 milioni di euro per l’anno 2017, a 47,7 milioni di euro per l’anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l’anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l’anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l’anno 2023, a 13,9 milioni di euro per l’anno 2024 e a 2,9 milioni di euro per l’anno 2025, si provvede, rispettivamente:
a) quanto a 10,1 milioni di euro per l’anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l’anno 2016, a 1,6 milioni di euro per l’anno 2017, a 27,7 milioni di euro per l’anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l’anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l’anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l’anno 2023, e a 13,9 milioni di euro per l’anno 2024 e a 2,9 milioni per l’anno 2025 mediante riduzione dell’autorizzazione di spesa di cui all’articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica;
b) quanto a 30 milioni di euro per l’anno anni 2017 e quanto a 20 milioni per l’anno 2018, mediante riduzione dell’autorizzazione di spesa di cui all’articolo 2, comma 3, del decreto-legge 28 dicembre 1998, n.451, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1999, n. 40, e successive modificazioni.”
Facciamo un esempio per meglio comprendere meglio quanto fino qui esposto e quanto si può risparmiare:
Prendiamo come riferimento un Bilocale della Garden House del costo di 175.000,00€ comprensivo di box singolo e cantina.
- Beneficio fiscale 20%
175.000,00€ x 20% = 35.000,00€ è 35.000,00€ / 8 (quote annuali di pari importo) = 4.375,00€
4.375,00€ verranno dunque decurtati dal reddito del locatore per un periodo di 8 anni.
Se ipotizziamo un’aliquota del 33% di tassazione, risulta che ogni anno si ottiene un risparmio fiscale di 1.443,75€ - Recupero fiscale del costo di costruzione riferito al box
11.440,00€ x 50% (nell’ipotesi di conferma del 50% attuale) = 5.720,00€ da dividere per 10 anni.
Possiamo ottenere una risparmio fiscale di 572,00€ - Reddito da locazione
Calcoliamo ora un ipotetico ricavo dalla locazione dell’immobile in oggetto (ipotesi prudenziale a seguito delle dimensioni, qualità e ridotti consumi dell’immobile):
550€/mese = 6.600,00€ annui è quindi le tasse al 21% con cedolare secca saranno di 1.386,00€/annuo
Reddito di locazione al netto delle tasse è di 5.214,00€
RENDICONTO di REDDITIVITÀ ANNUA
Affitto al netto delle tassazioni = 5.214,00€
+ Beneficio fiscale del 20% (art.21) = 1.443,75€
+ Recupero costo di costruzione = 572,00€
– Spese condominiali di proprietà = 300,00€
– IMU (app.+ box) = 529,91€
– TASI 70% (app.+ box) = 90,47€
TOTALE
RENDICONTO NETTO 6.309,37€/annui e REDDITIVITÀ NETTA 3,60%
Calcoliamo ora quanto ci costerebbe l’acquisto dell’alloggio con un mutuo ventennale per il 50% del costo
175.000,00€ x 50% = 87.500,00€
Mutuo: 87.500,00€ con rate da 442,00 €/mese ovvero 5.304,00€/annuo
Se al rendiconto annuo netto ottenuto dalla locazione (6.309,37€) sottraiamo il costo del mutuo annuo pari a 5.304,00€, si evince che la rendita da locazione non solo copre interamente l’onere del mutuo, ma permette un avanzo di 1.005,37€/annuo che è pari all’ 1,15% del capitale investito (87.500,00€).
È ragionevole pensare ad un ipotesi temporale per l’intera durata del muto: dopo vent’anni, avremo quindi un guadagno netto di euro 20.107,40€ (1.005,37 x 20 anni) che andrà a coprire parzialmente l’investimento iniziale di 87.500,00€.
In sostanza è lecito considerare che il costo complessivo a carico dell’investitore per comprare l’alloggio con il box al prezzo odierno di 175.000,00€, se non cambiano le condizioni fiscali ed al netto di inflazione, sarebbe:
87.500,00€ – 20.107,40€ = 67.392,60€
