Più volte alle semplici domande:
“Cosa considerare per determinare in modo oggettivo la qualità dell’immobile ?” “Che valore in più dare ad un immobile in classe energetica elevata, rispetto ad un comparable equivalente in termini di superficie e di distribuzione?
“E’ più importante la qualità architettonica dell’immobile o la location in cui è ubicato? “Il sistema impianto in che modo influisce sul valore corrente dell’edificio rispetto al sistema involucro a parità di classe energetica?
E cosi via…si potrebbe continuare a lungo nell’elencazione delle possibili domande.
Molto spesso, a tali domande, non si riesce a dare una risposta. Le variabili in gioco sono tante e soprattutto non si è ancora in grado di associare in modo concreto ed oggettivo un valore oggettivamente determinabile alla singola variabile rispetto al valore complessivo di mercato dell’alloggio.
Attualmente i tentativi di addivenire alla determinazione di modelli di valutazione che tengano conto di tutte le caratteristiche intrinseche di un edificio sono pochi e soprattutto non sono supportati da un impianto normativo di riferimento.
Lodevole è l’iniziativa del politecnico di Milano, che nel 2011, grazie alla volontà di ricercatori e docenti universitari ed operatori professionali del Settore Immobiliare, fondano il Club BRaVe. Lo scopo principale è quello di coordinare e promuovere le conoscenze e le alte professionalità dei partecipanti, riunitisi spontaneamente, volenterosi di applicare in sinergia, procedure e best pratics nel Settore Immobiliare, in modo da crescere e far crescere il livello qualitativo di tutto il Settore Immobiliare italiano nel contesto internazionale.
Il Sistema di valutazione BRaVe© permette di valutare il “rischio immobile” rappresentandone il livello qualitativo e prestazionale attraverso specifici indicatori e, di conseguenza, il valore dell’edificio per gli investitori e per i fruitori, a qualunque essi siano: fondi immobiliari, aziende oppure privati.
Il sistema consente di identificare puntualmente in maniera oggettiva e trasparente i parametri che caratterizzano le prestazione degli edifici terziari, permettendo di valutare le condizioni di efficienza complessiva degli immobili ed offrire le indicazioni più dirette ed operative per scegliere gli interventi di miglioramento più efficaci. Il punteggio conseguito con le valutazioni effettuate dai certificatori del Politecnico è definito da una scala che va dall’eccellenza di tripla AAA, seguita da AA, A, per finire con il punteggio inferiore D. L’attribuzione del punteggio del Rating Immobiliare è basato su una serie di parametri, diversi tra loro in funzione a che si tratti di edifici per il Terziario, edifici per la Logistica oppure edifici Condominiali.
Elenchiamo qui di seguito quali sono gli ambiti più influenti per l’ottenimento di un elevato punteggio finale:
- Involucro Edilizio
Orientamento, tipologia costruttiva dell’edificio, prestazione dei vetri impiegati, isolamento acustico; - Livello di Isolamento Acustico
Presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all’interno dell’edificio; - Energia
Rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili; - Climatizzazione
Caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi; - Illuminazione
Caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale; - Efficienza delle Superfici
Flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”; - Impianti di Sicurezza
Caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali; - Gestione
Modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone; - Impianti di Comunicazione-Cablaggio
Caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato; - Finiture Interne
Qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni; - Localizzazione
Accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione; - Impianti di Sollevamento
Caratteristiche generali e livello prestazionale; - Acqua
Uso razionale dell’acqua e trattamento acque - Aree esterne e struttura dell’edificio
Flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici - Finiture interne
Qualità delle finiture interne - Gestione
Modello di gestione e di utilizzo - Sicurezza antintrusione
Protezioni fisiche, Sistemi e apparati - Domotica
Predisposizioni impiantistiche
Un esempio di valutazione oggettiva di un immobile ad uso nel settore terziario, è dato dall’esperienza di Colliers International Italia S.p.A e Colliers Real Estate Services Italia Srl, che hanno promosso la completa riqualificazione di un immobile cielo-terra, ad uso ufficio, ubicato nella zona sud di Milano. Varie sono state le difficoltà incontrate in fase di negoziazione del nuovo contratto di locazione, ma la maggiore è stata l’individuazione dello standard di “qualità” attesa del conduttore. Mediante un’analisi profonda dell’immobile, grazie al sistema di rating BRaVe del Politecnico di Milano, sono state inoltrate al locatore tutti i possibili scenari economico-finanziari. La conoscenza dello standard di qualità, ha così permesso al locatore di fornire ai progettisti, indicazioni chiare e precise all’ottenimento degli obiettivi prefissati. Le richieste hanno riguardato tutte le caratteristiche tipiche di un edificio uso ufficio: architettura d’interni, chiusure esterne, impianti elettrici, impianti dati, impianti d’illuminazione, impianti meccanici, idraulici e di sollevamento.
Per il settore residenziale invece si è tuttora in una situazione di sperimentazione.
In bibliografia è possibile riscontrare analisi in merito ai soli aspetti energetici. Raramente si riscontrano valutazioni estese a tutte le variabili localizzative, qualitative e prestazionali che caratterizzano l’immobile.
I vari esempi analizzati entrano nel dettaglio degli aspetti tecnologici, delle scelte fatte sia sull’involucro che per gli impianti, ma non si riscontrano associazioni di valore alle singole caratteristiche analizzate.
Dunque com’è possibile identificare tra più comparable, aventi la medesima classe energetica, quale dei due offre la QUALITÀ globale maggiore?
La metodologia utilizzabile nel raffrontare diversi edifici dovrà avere la possibilità di riunire e analizzare nel modo più oggettivo possibile, tutte quelle variabili che entrano in gioco, nella caratterizzazione dell’immobile, dando ad esse un valore di rating crescente:
Rating
0 = nessuna considerazione;
1 = Minima considerazione;
2 = Media considerazione;
3 = Alta considerazione;
4 = Elemento guida del progetto)
Variabili
- Prestazioni energetiche invernali – Winter energy performance
- Fonti energetiche rinnovabili – Renewable energy sources
- Illuminazione – Lighting design
- Comfort estivo – Summer comfort
- Ventilazione – Ventilation
- Inquadramento ambientale – Context and site
- Materiali naturali – Natural materials
- Building/home Automation – Building/Home Automation.
In questa maniera viene proposto un modello che valuta, oltre al semplice parametro di riduzione delle emissioni, la quantità delle fonti energetiche rinnovabili, l’illuminazione giornaliera, il comfort estivo dell’immobile, la ventilazione per un corretto ricambio d’aria, l’inquadramento ambientale (Accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione), materiali naturali, building/home automation.
È auspicabile anche per acconsentire una maggior trasparenza del settore immobiliare, che si possa quanto prima realizzare un modello di valutazione, facilmente configurabile e parametrabile in base alla realtà di riferimento, che consideri un insieme di criteri facilmente determinabili e associabili ad un valore certo.
